Zweitwohnungsteuer

Keine

1. Erklärung und Gründe für die Zweitwohnungsteuer
2. Erklärung zu Wohnungsbegriff, Hauptwohnung und Nebenwohnung
3. Zweitwohnung als Steuergegenstand
4. Steuerschuldner
5. Nebenwohnung im Haushalt der Eltern/Kinderzimmer
6. Steuerbefreiungen
7. Nebenwohnungen die nicht befreit sind
8. Höhe der Steuer- und Bemessungsgrundlage
9. Entstehung und Ende der Steuerpflicht, Fälligkeit der Steuer
10. Pflichten von Zweitwohnungsinhabern
11. Pflichten Dritter (z.B. Vermieterinnen/Vermieter, Eigentümerinnen/Eigentümer, Verwalterinnen/Verwalter, etc.)
12. Folgen bei Pflichtverstößen
13. Wann fällt keine Zweitwohnungsteuer an?
14. Häufige Fragen

1. Erklärung und Gründe für die Zweitwohnungsteuer

Die Stadt Freiburg i.Br. erhebt ab dem 01.01.2012 eine Zweitwohnungsteuer. Dies wurde in der Sitzung des Gemeinderates am 10.05.2011 beschlossen. Am 18.10.2011 verabschiedete der Gemeinderat die Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungsteuer. In Baden-Württemberg gibt es die Zweitwohnungsteuer bereits seit etwa 30 Jahren. Freiburg erhob als eine der wenigen Universitätsstädte diese Steuer bislang nicht.

Einrichtungen wie Schwimmbäder, Kindergärten, Theater, Museen und andere Infrastruktureinrichtungen müssen von der Stadt finanziert werden. Durch die Einführung der Zweitwohnungsteuer sollen möglichst alle, die in Freiburg leben und das reichhaltige Angebot nutzen, einen angemessenen Beitrag an diesen Kosten leisten.

Die Zweitwohnungsteuer gehört zu den sogenannten örtlichen Aufwandsteuern. Aufwandsteuer deshalb, weil ein "besonderer Aufwand" besteuert wird. Eine weitere Wohnung gilt als Ausdruck besonderer wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit und wird aus diesem Grund als besonderer Aufwand besteuert.

Eine wichtige Einnahmequelle für den städtischen Haushalt sind die Zuweisungen des Landes im Rahmen des kommunalen Finanzausgleichs. Die Höhe dieser Zuweisungen hängt im Wesentlichen von der in Freiburg mit Hauptwohnung gemeldeten Personen ab. Deshalb ist es wichtig, dass möglichst viele Personen, die in unserer Stadt leben, ihren Hauptwohnsitz in Freiburg begründen.

2. Erklärung zu Wohnungsbegriff, Hauptwohnung und Nebenwohnung

Eine Wohnung im Sinne von § 20 Bundesmeldegesetz (BMG) ist jeder geschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen genutzt wird. Nach § 22 BMG ist die "vorwiegend benutzte Wohnung" die Hauptwohnung. Der Begriff "vorwiegend" bezieht sich dabei auf die zeitliche Nutzung. Jede weitere Wohnung im Inland ist eine Nebenwohnung.
Link zum Bundesmeldegesetz

3. Zweitwohnung als Steuergegenstand

Gegenstand der Steuer ist das Innehaben einer Zweitwohnung. Als Zweitwohnung gilt jede Wohnung im Gemeindegebiet, die jemand neben seiner Hauptwohnung (Erste Wohnung) zu Zwecken der Erholung, Berufsausübung, Ausbildung oder zu Zwecken des sonstigen persönlichen Lebensbedarfs innehat. Hierbei ist unerheblich, ob sich die Nebenwohnung in dem selben Gemeindegebiet befindet wie die Hauptwohnung. Die Steuerpflicht besteht also auch, wenn sich sowohl die Hauptwohnung als auch die Nebenwohnung in Freiburg befinden. Eine Steuerbefreiung von Freiburger Bürgerinnen/Bürgern wäre nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes verfassungswidrig.

Zweitwohnung ist jede Wohnung, welche melderechtlich nach § 22 Bundesmeldegesetz (BMG) als Nebenwohnung erfasst ist oder zu erfassen wäre. Es kommt also nicht darauf an, ob die Wohnungsinhaberin/der Wohnungsinhaber tatsächlich gemeldet ist oder eventuell der Meldepflicht nicht nachkommt. Für die Berechnung des Wohnanteils bei mehreren Wohnungsinhaberinnen/-inhabern ist die Fläche der gemeinschaftlich genutzten Räume, zum Beispiel die Küche oder das Badezimmer allen Wohnungsinhaberinnen/-inhabern zu gleichen Teilen zuzurechnen. Diesem Anteil an der Fläche der gemeinschaftlich genutzten Räume ist die Fläche der individuell genutzten Räume hinzuzurechnen. Lässt sich der Wohnungsanteil im Einzelfall nicht konkret errechnen, wird die Gesamtfläche der Wohnung durch die Anzahl aller Mitinhaberinnen/ -inhabern geteilt. Dabei werden nur volljährige Personen berücksichtigt.

Sofern die Inhaberin/der Inhaber der Zweitwohnung diese als Kapitalanlage oder zu gewerblichen Zwecken innehat und zumindest teilweise selbst oder für Angehörige verwendet, gilt dies als Zweitwohnung. Die vorübergehende Nutzung der Zweitwohnung zu anderen Zwecken, insbesondere zur Überlassung an Dritte, steht der Zweitwohnungseigenschaft nicht entgegen.

4. Steuerschuldner

Inhaberin/Inhaber einer Zweitwohnung und damit steuerpflichtig ist, wer die rechtliche und tatsächliche Verfügungsgewalt über die Wohnung besitzt, also derjenige, der die Wohnung nutzt bzw. zu nutzen berechtigt ist (in der Regel somit die Mieterin/der Mieter). Auf die tatsächliche Nutzung kommt es nicht an. Wenn Wohnungseigentum von der/dem Eigentümerin/Eigentümer selbst (auch nur zeitweise) als Zweitwohnung genutzt wird, ist diese/dieser steuerpflichtig. Dies gilt auch für andere Nutzungsberechtigte.

Sind mehrere Personen Inhaberinnen/Inhaber einer Wohnung sind diejenigen, denen die Wohnung als Zweitwohnung dient, Gesamtschuldner. Es wird dann jeweils der auf sie entfallende Wohnungsanteil zu Grunde gelegt.

Die Steuerpflicht besteht auch, wenn sich sowohl die Hauptwohnung als auch die Nebenwohnung in Freiburg befinden.

Steuerpflichtig sind nur volljährige Personen.

5. Nebenwohnung im Haushalt der Eltern/Kinderzimmer

Nebenwohnungen im Haushalt der Eltern oder eines Elternteils, bei welchen es sich lediglich um eine Übernachtungsmöglichkeit oder um ein Zimmer handelt, das von erwachsenen Kindern gelegentlich mit geringfügiger Dauer genutzt wird, stellen keine Zweitwohnung dar und sind daher nicht steuerpflichtig.

Eine Steuerpflicht besteht, wenn ein separates Zimmer erwachsenen Kindern zum Wohnen und Schlafen bereitgehalten und dieses nicht anderweitig genutzt wird, oder wenn es sich um eine Einliegerwohnung handelt.

6. Steuerbefreiungen

Von der Zweitwohnungsteuer befreit sind:

1. Wohnungen, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern zu therapeutischen Zwecken oder zum Zwecke der Erziehung zur Verfügung gestellt werden;
2. Wohnungen, die der Betreuung pflegebedürftiger oder behinderter Menschen dienen und sich in Altenwohn- und Pflegeheimen, Behindertenheimen oder vergleichbaren Einrichtungen befinden;
3. Wohnungen, die eine nicht dauernd getrennt lebende verheiratete oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebende Person aus Gründen ihrer Erwerbstätigkeit, ihrer (Berufs-) Ausbildung oder ihres Studiums innehat, wenn sich die gemeinsam genutzte Hauptwohnung nicht im Stadtgebiet befindet. Die Befreiung gilt nur, wenn die als Nebenwohnung gemeldete Wohnung die vorwiegend genutzte Wohnung der verheirateten oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebenden Person ist. Die von der Zweitwohnungsteuer auszunehmende Wohnung darf nicht von beiden Partnern gehalten werden.

Die Befreiung gilt auch für Zweitwohnungen, wenn sich die Hauptwohnung in einer unter Nr. 1 und 2 genannten Einrichtung befindet.

Die Steuerbefreiung kann in der Steuererklärung beantragt werden.

7. Nebenwohnungen die nicht befreit sind

Keine Befreiung gibt es für:

• Studierende/Auszubildende, die in Freiburg eine Zweitwohnung innehaben. Auch Zimmer in Studentenwohnheimen gelten als Wohnung,
• beruflich bedingte Zweitwohnung (soweit sie nicht unter die Steuerbefreiung Nr. 3 fällt). Andere Wohnungen (z.B. von nicht verheirateten bzw. nicht in eingetragener Partnerschaft lebenden Personen) unterliegen der Steuer, auch wenn sie aus beruflichen Gründen unterhalten werden.
• leerstehende Wohnungen, da es auf die tatsächliche Nutzung nicht ankommt.
• Personen mit geringem oder keinem Einkommen. Die Einkommensverhältnisse spielen bei der Erhebung der Zweitwohnungsteuer keine Rolle.

8. Höhe der Steuer- und Bemessungsgrundlage

Die Steuer beträgt 15 % der jährlichen Nettokaltmiete (= Miete ohne Nebenkosten).

Berechnungsbeispiel:
Monatliche Miete 300 Euro x 12 Monate = 3.600 Euro Jahresmiete,
davon Steuersatz 15 % = 540 Euro Zweitwohnungsteuer jährlich.

Als Miete zählen alle Formen eines vertraglich vereinbarten Überlassungsentgelts, z. B. Pacht, Nutzungsentgelt, Erbbauzins, Leibrente. Ist eine Bruttokaltmiete (inkl. Nebenkosten ohne Heizkosten) vereinbart, erfolgt eine Minderung um 10 %. Ist eine Bruttowarmmiete (inkl. Nebenkosten und Heizkosten) vereinbart, erfolgt eine Minderung um 20 %.

Für Zweitwohnungen, die mietfrei oder verbilligt überlassen oder von der/dem Eigentümerin/Eigentümer selbst bewohnt werden, gilt als Nettokaltmiete, die Miete, die laut dem jeweils zu Beginn des Ermittlungszeitraumes gültigen Mietspiegels der Stadt Freiburg für Räume ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig zu bezahlen wäre. Sie wird von der Stadt Freiburg i.Br. anhand des Freiburger Mietspiegels berechnet.

9. Entstehung und Ende der Steuerpflicht, Fälligkeit der Steuer

Die Zweitwohnungsteuer wird erstmals ab dem 01. Januar 2012 erhoben. Die Steuerpflicht entsteht jeweils am 01. Januar eines Kalenderjahres. Tritt die Zweitwohnungseigenschaft erst nach dem 01. Januar ein, so entsteht die Steuerpflicht mit dem ersten Tag des Folgemonats. Sie endet mit Ablauf des Monats, in dem die Zweitwohnung aufgegeben wird oder die Voraussetzungen für eine Zweitwohnung entfallen. Die Steuer wird somit nur für volle Monate erhoben.

Die Steuer wird durch Bescheid festgesetzt. Sie ist zum 01. Juli bzw. einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides in einem Betrag fällig. Näheres regelt der Bescheid. Bis ein neuer Bescheid ergeht, ist die Steuer jeweils am 01. Juli eines jeden weiteren Kalenderjahres zu entrichten, ohne dass es einer neuen Aufforderung bedarf. Wir empfehlen die Teilnahme am Abbuchungsverfahren. Zuviel bezahlte Steuer wird selbstverständlich erstattet.

10. Pflichten von Zweitwohnungsinhabern

An- oder Ummeldungen werden bei der Stadt Freiburg, Amt für Bürgerservice und Informationsverarbeitung vorgenommen. Die Abmeldung der Zweitwohnung ist beim zuständigen Einwohnermeldeamt am Hauptwohnsitz vorzunehmen.

Zweitwohnungsinhaberinnen/- inhaber sind gegenüber der Stadtkämmerei verpflichtet

• den zugesandten Steuererklärungsvordruck abzugeben und angeforderte Nachweise zu erbringen,
• alle Änderungen die sich auf die Steuer auswirken (z.B. Miethöhe) unverzüglich schriftlich zu melden, über den Umfang der Veränderungen Auskunft zu erteilen und auf Verlangen schriftliche Unterlagen vorzulegen,
• Gründe für eine Steuerbefreiung schriftlich nachzuweisen und den Wegfall eines Befreiungsgrundes innerhalb eines Monats schriftlich anzuzeigen.

Wird keine Steuererklärung abgegeben, folgt eine Schätzung der Besteuerungsgrundlage.

11. Pflichten Dritter (z.B. Vermieterinnen/Vermieter, Eigentümerinnen/Eigentümer, Verwalterinnen/Verwalter, etc.)

Diejenigen, die eine Zweitwohnung überlassen, verwalten oder eine Mitbenutzung gestatten, sind gegenüber der Stadt Freiburg i.Br. nach § 93 Abgabenordnung (AO) zu Auskünften und Mitwirkung in Steuersachen verpflichtet.

12. Folgen bei Pflichtverstößen

Wer als Steuerpflichtige/Steuerpflichtiger, Erklärungspflichtige/Erklärungspflichtiger oder bei der Wahrnehmung deren Angelegenheiten unrichtige oder unvollständige Angaben macht, Steuern verkürzt, sich oder anderen ungerechtfertigte Steuervorteile verschafft, seiner Anzeigepflicht, Steuererklärungspflicht und Mitwirkungspflicht nicht nachkommt oder seine Unterlagen nicht vorlegt, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann.

13. Wann fällt keine Zweitwohnungsteuer an?

Bitte prüfen Sie zunächst Ihren Meldestatus. Haben sich Änderungen ergeben? Hat sich Ihr Lebensmittelpunkt verlagert?

Für Personen, die in Freiburg nur den Hauptwohnsitz haben, entsteht keine Pflicht zur Zweitwohnungsteuer. Falls Sie sich inzwischen überwiegend in Freiburg aufhalten, müssen Sie hier den Hauptwohnsitz anmelden. Falls Sie Ihre Nebenwohnung in Freiburg zwischenzeitlich aufgegeben haben, melden Sie diese bitte beim zuständigen Einwohnermeldeamt an Ihrem Hauptwohnsitz ab.

14. Häufige Fragen

Die häufigsten Fragen und Antworten zur Zweitwohnungsteuer haben wir für Sie im nachstehenden Merkblatt zusammengestellt.

siehe Verfahrensablauf

siehe Verfahrensablauf

siehe Verfahrensablauf

siehe Verfahrensablauf

• Zweitwohnungsteuersatzung (ZwWS)
• Nach Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes (GG) haben die Länder die Befugnis zur Gesetzgebung über die örtlichen Verbrauch- und Aufwandsteuern und können dieses hoheitliche Recht regelmäßig an die Gemeinden übertragen. Das Land Baden-Württemberg hat davon Gebrauch gemacht.
• Gemäß § 9 Absatz 4 Kommunalabgabengesetz für Baden-Württemberg (KAG BW) können die Gemeinden örtliche Verbrauch- und Aufwandsteuern erheben, solange und soweit sie nicht bundesgesetzlich geregelten Steuern gleichartig sind, vom Land erhoben werden oder den Stadtkreisen und Landkreisen vorbehalten sind.
• Rechtsgrundlage zur Erhebung der Zweitwohnungsteuer in der Stadt Freiburg i.Br. ist § 9 Absatz 4 KAG BW in Verbindung mit der Satzung über die Erhebung der Zweitwohnungsteuer der Stadt Freiburg i.Br. vom 18.10.2011 mit Wirkung ab 01. Januar 2012.

Dieser Text entstand in enger Zusammenarbeit mit der fachlich zuständigen Stelle. Die Stadt Freiburg hat ihn am 14.04.2021 freigegeben.