Der qualifizierte Mietspiegel 2023/2024 wurde unter der Mitwirkung einer paritätisch besetzten Arbeitsgruppe, bestehend aus Vertreterinnen und Vertretern von Mieter- und Vermieterseite sowie beratenden Vertreterinnen und Vertretern aus Justiz und Stadtverwaltung unter Moderation eines anerkannten Mietrechtsexperten erstellt. Der Mietspiegel 2023/2024 gilt für den Zeitraum 01.01.2023 – 31.12.2024.
Die Datenerhebung und Datenauswertung wurde durch das Institut FUB iGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH, Hamburg, vorgenommen.
Über was gibt der Mietspiegel Auskunft?
Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558c und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete).
Mit Hilfe des Mietspiegels können Sie ermitteln, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung einer bestimmten Größe mit bestimmten Merkmalen ist. Als Miete wird die monatliche Nettokaltmiete angegeben. Dies ist die Miete für den reinen Wohnraum ohne Betriebs- und Heizkosten. Garage, Stellplatz oder eine von Vermieterin oder Vermieter überlassene Möblierung bleiben ebenfalls unberücksichtigt.
Wie wird der Mietspiegel erstellt?
Die Angaben des Mietspiegels basieren auf einer Befragung von Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermietern von nicht preisgebundenen Wohnungen im Stadtgebiet von Freiburg aufgrund einer repräsentativen Zufallsstichprobe. Entsprechend den mietrechtlichen Vorschriften wurden dabei nur Mietverhältnisse berücksichtigt, deren Mieten in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder - von Betriebskostenerhöhungen abgesehen - geändert wurden.
Wo gilt der Mietspiegel?
Der Mietspiegel gilt für freifinanzierte Wohnungen im Stadtgebiet Freiburg einschließlich der eingemeindeten Ortsteile.
Aufgrund folgender rechtlicher Bestimmungen ist die Anwendung des Mietspiegels zur Bestimmung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (§ 556 d BGB) sowie zur Bestimmung einer zulässigen Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ausgeschlossen für:
- Preisgebundenen Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB). Hier gilt die Bindung aus der Förderzusage; im Übrigen wird auf die „Satzung der Stadt Freiburg über die Höhe der zulässigen Miete für öffentlich geförderte Wohnungen“ verwiesen;
- Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB);
- Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB);
- Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB);
- Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Näheres hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Ggf. ist hierzu rechtliche Beratung einzuholen.
Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der Datenerhebung nicht oder nur in unzureichender Anzahl erfasst wurden:
- Wohnungen, die teilweise zu Geschäftszwecken genutzt werden (das sog. „Arbeitszimmer“ gehört nicht dazu);
- Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird (z.B. Dienst- oder Werkswohnungen, dessen Mietvertrag/Miethöhe an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden ist, oder die Wohnung gehört Verwandten);
- Untermietverhältnisse für Teile der Wohnung;
- Mehrere Mietverhältnisse mit unterschiedlichen Personen in einer Wohnung (Wohngemeinschaften):
- Wohnungen ohne Küche (fehlende Küchenanschlüsse);
- Wohnungen ohne eigenen Eingang;
- Möblierte Wohnungen (Einbauschränke und Einbauküche zählen nicht als Möblierung);
- Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Zweifamilienhäuser;
- Wohnungen im „Betreuten Wohnen“;
- Alten(pflege)-, Obdachlosen- oder sonstige Heime.
Für Fragen zum Freiburger Mietspiegel stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
