Beherbergungskonzept
Ein Instrument zur Steuerung von Entwicklungen des Beherbergungsgewerbes in Freiburg
Freiburg ist ein attraktives touristisches Ziel und verfügt über rund 6.000 Betten in Hotels, Pensionen, Gasthöfen, Campingplätzen und sonstigen Einrichtungen. Seit 2016 stiegen Angebot und Nachfrage bei den Übernachtungen in Freiburg stark an. Durch die Entwicklungen im Beherbergungsbereich entstehen aufgrund der schwierigen Wohnungsmarktsituation und des Drucks auf gewerbliche Bauflächen naturgemäß Flächenkonkurrenzen und Konfliktpotentiale in einzelnen Stadtquartieren.
Der Freiburger Gemeinderat beschloss daher die Erstellung eines Beherbergungskonzept (5,944 MB)es, das nicht nur den Beherbergungssektor sondern gleichrangig auch dessen städtebauliche Auswirkungen betrachten sollte. Mit der Realisierung wurden die Freiburg Wirtschaft Touristik und Messe GmbH & Co. KG (FWTM) und das Stadtplanungsamt Freiburg betraut. Des Weiteren wurden relevante Fachverbände wie die IHK und die DEHOGA sowie städtische Gremien wie z.B. der Tourismusbeirat mit eingebunden.
Um die Themen „Beherbergung“ und „Stadtentwicklung“ gleichwertig berücksichtigen zu können, wurden erstmals für eine solche Konzeption parallel zwei externe Gutachter aus den Bereichen Marktforschung und Stadtplanung beauftragt.
Ziel war es, für beide Bereiche Handlungsempfehlungen und Steuerungsmöglichkeiten zu entwickeln, langfristig eine stadtverträgliche Weiterentwicklung des Beherbergungssektors in Übereinstimmung mit den Anforderungen und Zielen der gesamtstädtischen Stadtplanung zu sichern, Konflikten vorzubeugen und die einheitliche Beurteilung zukünftiger Vorhaben zu ermöglichen. Die bedarfsgerechte Entwicklung des Beherbergungssektors soll ermöglicht, aber auch stadtplanerisch gesteuert werden. Mit dem knappen Flächenangebot in Freiburg soll sparsam umgegangen werden. Die stadträumliche Verteilung von Beherbergungsbetrieben soll möglichst ausgewogen erfolgen, um problematische Häufungen zu vermeiden. Für neue Projekte sollen im Dialog mit den Investoren hochwertige Lösungen gefunden werden, die sich in ihr Quartier verträglich einfügen.
Die Erarbeitung des Freiburger Beherbergungskonzeptes fiel zeitlich mit der weltweiten Corona-Pandemie zusammen. Ab 2020 brach die Zahl der Übernachtungen in Freiburg um 38 % ein. Während Bestandserhebung und -beurteilung, grundlegende Ziele und Leitlinien für die Stadtplanung, die Betrachtung städtischer Teilräume, die möglichen Steuerungsinstrumente und andere Arbeitsschritte wie geplant erarbeitet werden konnten, war die Erstellung einer Prognose zur Entwicklung des Beherbergungsgewerbes hierdurch natürlich stark erschwert.
Einige Kernaussagen des Beherbergungskonzeptes sind:
- Während im positiven Entwicklungsszenarium kaum neue Bettenkapazitäten nötig sind, ist beim negativen Szenarium von einem Kapazitätsüberhang auszugehen.
- Die Trends zu Systemhotellerie, höherer Qualität, günstigeren Übernachtungsangeboten und privaten Anbietern sowie zu fortschreitender Konzentration und Marktbereinigung bleiben bestehen. Serviced Appartments (Boarding Houses / Apartmenthotels) treten zunehmend in Konkurrenz zur traditionellen Hotellerie.
- Ferienunterkünfte nehmen an Bedeutung zu. Der Anteil evtl. zweckentfremdeter Wohnungen beträgt ca. 0,3 % des Freiburger Wohnungsbestandes und liegt damit aus gutachterlicher Sicht im üblichen Rahmen. Eindeutige Schwellenwerte für problematische Häufungen können nicht definiert werden, unmittelbare Auswirkungen auf Nachbarschaften sind nicht belegbar. Die Zweckentfremdungsverbotssatzung stellt hier weiterhin das zentrale Steuerungselement dar.
- Bebauungspläne zur Steuerung von Beherbergungsbetrieben sind stark einzelfall-abhängig zu betrachten. In ohnehin laufenden Bebauungsplanverfahren sollen die Ziele des Konzeptes jedoch generell mit berücksichtigt werden.
- Von besonderer Bedeutung bei der Steuerung von etwaigen Neuansiedlungen sind die frühzeitige Beratung interessierter Investoren / Vorhabenträger und die damit verbundenen „weichen“ Steuerungsmöglichkeiten (Beratung, Standortmarketing, Öffentlichkeitsarbeit etc.).
Der Freiburger Gemeinderat hat das Beherbergungskonzept Freiburg am 30.11.2021 als sonstige städtebauliche Planung nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen. Es ist somit bei künftigen Planungen in Freiburg zu berücksichtigen.
