Konzeptvergabe

Die Verkehrserschließung des Quartiers Kleineschholz erfolgt von Süden über die Sundgauallee und von Norden über die Lehener Straße. Die beiden Straßen werden durch eine neue Quartiersstraße als Haupterschließungsstraße des Quartiers miteinander verbunden. Sie führt über den zentralen Quartiersplatz, der verkehrsberuhigt gestaltet wird. Der östliche Teil der heutigen Sundgauallee wird künftig für den motorisierten Verkehr gesperrt, in die neue Parkanlage integriert und als „Activity-Lane“ zur Freizeitfläche umgestaltet.

Ziel ist es, im neuen Quartier ein Wohnumfeld mit einem möglichst geringen Verkehrsaufkommen zu realisieren. Die privaten Kfz-Stellplätze für Wohn- und “Nicht-Wohn-Nutzungen“ sowie die Stellplätze für Besucher_innen, Motorräder und -roller und Teile der Carsharing-Stellplätze werden in einer Quartiershochgarage im Baufeld MU 5 untergebracht. Diese wird von der Sundgauallee über die Wohnstraße Süd erschlossen. Die Bebauung an der Güterbahnlinie wird über eine verkehrsberuhigte Wohnstraße erschlossen, die sich in einen südlichen und einen nördlichen Teil gliedert.

Öffentliche Parkierungsflächen werden in geringem Umfang in der Quartiersstraße, in den Wohnstraßen Süd und Nord sowie in dem zum Plangebiet gehörenden Teil der Lehener Straße ausschließlich für mobilitätseingeschränkte Personen, als Carsharing-Plätze sowie zum Anliefern, zum Be- und Entladen sowie als Hol- und Bring-Zonen ausgewiesen.

Im Quartier Kleineschholz liegt der Schwerpunkt auf einer umweltfreundlichen Mobilität. Unter den Gebäuden sind ausreichend dimensionierte Fahrradgaragen vorzusehen, die bequem über Rampen erschlossen werden sollen.

Über den öffentlichen Nahverkehr ist das Quartier mit den drei Haltestellen - „Runzmattenweg“ mit den Straßenbahnlinien 1 und 3, „Rathaus im Stühlinger“ mit den Linien 1 bis 4 und „Robert-Koch-Straße“ mit den Linien 2 und 4 in unmittelbarer, fußläufig erreichbarer Nähe hervorragend an die Kernstadt und die umliegenden Stadtteile angebunden.

Das für das Quartier Kleineschholz beschlossene Energiekonzept sieht ein zentrales Nahwärmenetz mit Nutzwärme für Heizung und Warmwasser vor. Zur Bereitstellung dieser Wärme hat die Stadt eine Wärmekonzession für die ersten 20 Betriebsjahre europaweit ausgeschrieben.

Die vom erfolgreichen Bieter badenovaWÄRMEPLUS zugesagten Energiemixwerte haben die Anforderung aus der Ausschreibung übertroffen. Vereinbart wurde ein Mindestanteil an Wärme aus erneuerbaren Energien oder Abwärme von mindestens 71 % ab Bezug und 85 % ab 2030. Der Primärenergiefaktor liegt bei max. 0,3 (energetische Bewertung von Fernwärme (FW 309-1:2021)). Die Wärmeversorgung des neuen Quartiers wird aus dem Wärmeverbund Freiburg Süd erfolgen. Außerdem ist eine Nutzung der lokalen Grundwasserwärme über Grundwasser-Wärmepumpen geplant.

Energiemix nach FW 309-5:2021:

Für die Realisierung des Energiekonzepts gelten die nachfolgenden Vorgaben, die in den Erbbaurechts- bzw. Kaufverträgen mit den zukünftigen Projektakteure festgeschrieben werden:

Die jeweiligen technischen Anlagen werden von der badenovaWÄRMEPLUS errichtet und verbleiben in deren Eigentum. Näheres, insbesondere zu Verbraucherpreisen, Bauablauf, Instandsetzung, Zutrittsrechten und technischen Daten der technischen Anlagen können den Unterlagen von badenovaWÄRMEPLUS (vgl. Anlage 12 (773,3 KB)) entnommen werden. 

An dieser Stelle möchten wir auf die Infoveranstaltung zum Energiekonzept am 14.05.2024 hinweisen. 

Aktuell sind im Quartier Kleineschholz insgesamt 15 Übergabestationen (eine Übergabestation pro Baufeld) vorgesehen und kalkuliert. Bei zusätzlichen Übergabestationen und z.B. weiteren Anschlüssen pro Baufeld entstehen zusätzliche Kosten. Daher wird – sofern sich zwei oder mehrere Projekte ein Baufeld teilen – empfohlen, auf zusätzliche Hausanschlüsse zu verzichten und einen gemeinsamen Hausanschluss mit Technikraum vorzusehen. So können zusätzliche Kosten vermieden werden. In der Reservierungsphase kann das Vorgehen mit der badenovaWÄRMEPLUS abgeklärt werden. Erforderliche Regelungen dazu werden ggfls. vertraglich vereinbart und im Grundbuch gesichert.

Aufgrund der Verkehrslärmeinwirkungen der angrenzenden Straßen – Sundgauallee und Lehener Straße –, der durch das neue Quartier verlaufenden Straßen sowie der westlich des Gebietes verlaufenden Güterbahnstrecke sind bei einigen Gebäuden passive Lärmschutzmaßnahmen erforderlich. Entlang der Bahnlinie reduziert eine im Zuge der Erschließung erstellte Lärmschutzwand die auf das neue Quartier einwirkenden Schallimmissionen erheblich. Zusätzlich hierzu sind die in den Textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans vorgegebenen Maßnahmen umzusetzen.

Zudem ergibt sich durch die Vorgaben des Schallschutzes eine zeitliche Reihenfolge für die Nutzung der Gebäude. Für den Bezug der Baufelder MU 7 bis MU 15 müssen die Gebäude entlang der Güterbahnlinie, Baufelder MU 1 bis MU 6, zumindest im Rohbau errichtet sein, um einen adäquaten Schallschutz zu gewährleisten (vgl. Anlage 11 a (2,666 MB)).

Im Einzelfall kann eine spätere Erstellung des Rohbaus (aufgrund der artenschutzrechtlich erforderlichen Flächen für die Mauereidechsen, s.u.) geduldet werden.

Im Plangebiet Kleineschholz wurden die nach Bundesnaturschutzgesetz streng geschützten Mauereidechsen nachgewiesen. Als Ausgleich müssen für die Eidechsen Ersatzlebensräume (sog. CEF-Maßnahmen) geschaffen werden, in die die Tiere nach und nach umgesiedelt werden. Ein Teil der Baufläche des künftigen Quartiers wird deshalb auch mit Beginn der Hochbauphase noch eine Zeit lang bis zur Fertigstellung der Ersatzlebensräume und der endgültigen Umsiedlung der Mauereidechsen benötigt.

Bei den Baufeldern MU 3, MU 4, MU 9, MU 10, MU 12, MU 13, MU 14 und MU 15 kann mit Abschluss der Erschließungsarbeiten ca. Anfang 2026 mit den Baumaßnahmen unter Maßgabe eines Krankonzepts (vgl. Kapitel VI.) begonnen werden.

Die Baumaßnahmen der Baufelder MU 1, MU 2, MU 6, MU 7 und MU 8 können bedingt durch die Ausgleichsfläche erst ab ca. Anfang 2027 beginnen.

Der frühestmögliche Baubeginn wird den Projektakteuren von der Stadt noch mitgeteilt.

An die Dachnutzung und -gestaltung werden vielfältige Anforderungen gestellt, die in den einzelnen Projekten zu berücksichtigen sind. Dabei müssen die verfügbaren Dachflächen und -nutzungen sinnvoll verteilt und miteinander kombiniert werden. Die Nutzung der Solarenergie kann mit einer extensiven Dachbegrünung, einer Regenwasserretention, der Anlage von Dachterrassen, Pergolen oder Gewächshäusern sinnvoll kombiniert und die begrenzte Dachfläche bestmöglich aufgeteilt und genutzt werden.

Vorrang hat im Quartier Kleineschholz die Photovoltaik-Nutzung (PV-Nutzung). Hier sind zwingend jeweils 35 % der Gebäudegrundfläche (bezogen auf die Außenmaße/Brutto-Grundfläche des jeweiligen Gebäudes) als Modulfläche vorzusehen. Überdachungen von Dachterrassen sowie Dächern der Aufzugsüberfahrten können ebenfalls genutzt werden. Um die verschiedenen Nutzungsoptionen miteinander in Einklang zu bringen, können zudem Fassaden-Photovoltaikanlagen genutzt und in die Gebäudegestaltung schlüssig integriert werden.

Vorgaben gibt es auch für die Begrünung der Dachflächen. Insgesamt sind 65 % der Flächen des Hauptgebäudes extensiv zu begrünen. Eine Kombination mehrerer Nutzungen auf der gleichen Fläche ist möglich, beispielsweise eine Kombination aus Photovoltaik und Dachbegrünung.

Um im dichten und urban konzipierten Quartier Kleineschholz einer thermischen Hitzebelastung entgegenzuwirken, wurden für das Quartier Vorgaben zur Fassadenbegrünung getroffen (zeichnerische Darstellung: vgl. Anlage 11b (2,666 MB)). Die festgesetzten Anteile der Fassadenbegrünung von insgesamt 30 % der Gesamtgebäudefassade können auf mehrere Fassaden verteilt werden. Ausgenommen sind diejenigen Gebäudefassaden, die direkt an den öffentlichen Raum angrenzen.

Zudem gibt es die Möglichkeit, anstelle einer Fassadenbegrünung zusätzliche Baumpflanzungen auf dem Grundstück vorzusehen bzw. je nach Projekt, Fassadenbegrünung und Baumpflanzungen miteinander zu kombinieren.

Im gesamten Quartier muss auf allen Grundstücken je angefangene 450 m² privater Grundstücksfläche mindestens ein klimaresilienter, vorzugsweise standortheimischer Laubbaum-Hochstamm (Baum 1. oder 2. Ordnung) gepflanzt und dauerhaft erhalten werden. Details können den Textlichen Festsetzungen entnommen werden.

Die Entsorgung des im Quartier anfallenden Mülls erfolgt ausschließlich im Unterflursystem. Eine oberirdische Aufstellung von Müllbehältern ist ausgeschlossen.

Insgesamt sind im Quartier fünf Standorte für die Gemeinschaftssammelanlagen vorgesehen. Die Standorte sind im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans als eigenständige Grundstücke festgesetzt. Sie grenzen unmittelbar an den öffentlichen Straßenraum an und sind so für alle Bewohner_innen der jeweils angeschlossenen Gebäude gut zugänglich.

Die vorläufige Zuordnung der einzelnen Baugrundstücke zu den fünf Containerstandorten können dem nachfolgenden Lageplan (vgl. auch Anlage 11c (2,666 MB)) entnommen werden:

Grundlage für die dargestellte Zuordnung ist der vorliegende Parzellierungsentwurf. Abhängig von den eingereichten Bewerbungen und deren Konzepte kann es nach der Grundstücksvergabe noch zu Anpassungen kommen.

Auf die Baugrundstücke entfallen einmalige Kosten für die Containeraußenbehälter (inkl. Einbau) in Höhe von ungefähr 19.000 EUR brutto pro Standort (vier Containeraußenbehälter). Die Kostenverteilung für die Errichtung erfolgt nach der jeweiligen Geschossfläche der Baugrundstücke. Eine Regelung hierzu wird in den Grundstücksverträgen aufgenommen.

Die Kosten für den Betrieb (Entsorgung der Abfälle und die Unterhaltung der Abfallcontainer) werden über die regelmäßigen Abfallgebühren der Haushalte abgerechnet. Die Kosten der Erdarbeiten zur Einrichtung der Containerstandorte werden von der Stadt Freiburg getragen.

Im Quartier Kleineschholz sollen gestalterisch hochwertige Bauprojekte entstehen, die sich durch eine nachhaltige und zukunftsorientierte Architektur auszeichnen. So ist das Quartier Kleineschholz auch in gestalterischer Hinsicht ein Modellquartier, in dem neue Baumaterialen und Gebäudetypologien, nachhaltige und ressourcensparende Ansätze sowie serielles Bauen in Holzbauweise erprobt werden können. Somit gilt für alle Projekte im neuen Quartier ein hoher gestalterischer Anspruch.

Ein Gestaltungsleitfaden, der Mitte des Jahres 2024 den Akteuren zur Verfügung gestellt wird, illustriert die gestalterischen Leitlinien der Stadt für das neue Quartier und soll den bauwilligen Akteuren als Handreichung und Empfehlung dienen.

Auf einigen Grundstücken, sogenannten Schlüsselgrundstücken, liegt ein besonderes gestalterisches Augenmerk aufgrund ihrer besonderen Lage im Quartier (am Quartiersplatz sowie den Quartierseingängen). Bei diesen Grundstücken ist eine Vorstellung im Gestaltungsbeirat vorgesehen. Die Schlüsselgrundstücke sind im nachfolgenden Lageplan (vgl. auch Anlage 11d (2,666 MB)) rot schraffiert:

Das Vermarktungskonzept für das Quartier Kleineschholz wurde vom Gemeinderat in seiner Sitzung am 12.12.2023 auf Grundlage der Drucksache G-23/204 beschlossen.

Mit dem Quartier Kleineschholz soll auf städtischen Flächen im Stadtteil Stühlinger ein urbanes Modellquartier entstehen, in dem innovative und gemeinwohlorientierte Projekte langfristig bezahlbaren und mietpreisgebundenen Wohnraum schaffen. Ziel ist ein lebendiges Stadtquartier mit ca. 500 Wohneinheiten für ca. 1.300 Einwohner_innen, das inklusiv, innovativ und zukunftsorientiert gemeinsam mit gemeinwohlorientierten Akteuren neue Wohnflächen und ergänzende gewerbliche, soziale und andere Nutzungen generiert sowie neue Wege zu einem guten nachbarschaftlichen und gemeinschaftlichen Miteinander geht.

Ein besonderer Fokus liegt dabei, aufgrund der anhaltenden Knappheit an Wohnraum sowie des großen Bedarfs an bezahlbarem und mietpreisgebundenem Mietwohnraum, auf der Schaffung von gemeinwohlorientiertem Wohnungsbau. Mindestens die Hälfte aller Wohnungen werden als geförderte Mietwohnungen mit einer Mietbindungsdauer von mindestens 30 Jahren realisiert. Ziel ist ein bezahlbares Zuhause für Alle.

Darüber hinaus verfolgt die Quartiersentwicklung weitere wichtige Ziele: Klima- und Umweltschutz, ein ressourcenschonender Umgang mit Fläche und Baumaterialien, Inklusion und Teilhabe, ein Quartier der kurzen Wege, in dem Wohnen, Arbeiten, Begegnung und Austausch gleichermaßen Platz finden, gute und nachhaltige Architektur und hochwertig gestaltete und für alle zugängliche und nutzbare gemeinschaftliche Grün- und Freiräume.

Über ein niederschwelliges Konzeptvergabeverfahren wird den Bewerber_innen die Möglichkeit gegeben, inhaltlich flexibel - im Rahmen der Vermarktungsziele -, innovative, kreative und vielfältige Konzepte zu entwickeln und damit das neue Quartier zu gestalten und mit Leben zu füllen. Die Projekte sollen neben der reinen Schaffung von Wohnraum auch einen Beitrag für das Quartier und seine Bewohner_innen bzw. für den Stadtteil Stühlinger oder für die Gesamtstadt entwickeln. Für die Akteure besteht somit die Chance, ihr Projekt nach den individuellen Ressourcen und Möglichkeiten zu gestalten, zu qualifizieren und eigene individuelle Konzepte anzubieten, die dem Ziel eines lebendigen Quartiers und einem guten nachbarschaftlichen Miteinander dienen, nach dem Motto: Gemeinsam planen, gemeinsam bauen, gemeinsam wohnen, gemeinsam leben.

Die mit dieser Ausschreibung zu vergebenden Baugrundstücke sind in dem beigefügten vorläufigen Parzellierungsplan, Anlage 1 (484,4 KB), als rote und blaue Grundstücksparzellen dargestellt. Die genauen Grundstückszuschnitte können abhängig von den vorgelegten Konzepten noch variieren. Die Baugrundstücke werden nach der Vergabe abschließend gebildet. Details zu den einzelnen Baufeldern bzw. Grundstücksparzellen können aus den jeweiligen Steckbriefen zu den einzelnen Baufeldern (Anlage 3 (12,391 MB)) entnommen werden.

Der Bodenwert der einzelnen Baugrundstücke wurde von der kommunalen Bewertungsstelle auf der Grundlage eines durchschnittlichen Lagewerts ermittelt. Im Weiteren wurde dieser auf die jeweilige bauliche Ausnutzbarkeit der jeweiligen Baufelder angepasst. Bei der Festlegung der Grundstückspreise wurden darüber hinaus besondere Grundstücksmerkmale sowie die individuelle Lage der einzelnen Baugrundstücke berücksichtigt.

Der jeweilige Grundstückspreis für die einzelnen Baufelder kann der nachstehenden Tabelle entnommen werden:

Je nach Baufeld und den eingereichten Bewerbungen können auch Grundstücksteilflächen vergeben werden. In diesen Fällen wird der jeweilige Grundstückswert auf Grundlage der angewandten Bewertungssystematik für die neu zu bildende Grundstücke ermittelt. Die Summe der so ermittelten Werte der einzelnen Teilbaufelder kann daher von den in der Tabelle genannten Gesamtgrundstückswerten, je Baufeld abweichen.

Weitere Kosten im Rahmen des Bauvorhabens, die zusätzlich zu den Grundstückskosten anfallen und von den Erbbauberechtigten bzw. den Erwerber_innen zu tragen sind, werden in Kapitel VII. aufgeführt. Die Kosten für die Vermessung der einzelnen Baugrundstücke, auch bei Aufteilung eines Baufelds auf mehrere Projekte, trägt die Stadt.

3.1 Gemeinwohlorientierung des Bewerberkreises

Da es sich bei dem Quartier Kleineschholz um eine der letzten unbebauten, innerstädtischen Grundstücksflächen im städtischen Eigentum handelt, ist es Ziel, bei der Vermarktung der Grundstücke den Schwerpunkt auf eine Quartiersentwicklung mit Akteuren zu legen, die den Wohnraum im Bestand halten und die Förderung des Gemeinwohls als wesentliche Motivation ihres Handelns sehen. Dafür hat der Gemeinderat der Stadt Freiburg den Bewerberkreis auf gemeinwohlorientierte Akteure festgelegt.

Genossenschaften bzw. genossenschaftsähnliche Projekte wie Projekte des Mietshäuser-Syndikats, die Freiburger Stadtbau GmbH, sowie sonstige Bauinitiativen, deren Ziel nicht die Gewinnmaximierung ist, stehen daher im Fokus.

Der Begriff der Gemeinwohlorientierung wird im vorliegenden Vergabeverfahren sowohl in Bezug auf die Unternehmensart der Projekte als auch auf die Grundstücksnutzung definiert.

Als Anforderung an die Unternehmensart der Akteure wird folgendes vorgegeben:

a) Projekte bzw. Unternehmen mit Modellen der Mieterschaft-Beteiligung am Vermögenswert oder vergleichbare Modelle, wie z. B. Genossenschaftsanteile o. ä. (Mietshäuser-Syndikat, Genossenschaften, Kommanditgesellschaften);

oder

b) Unternehmen mit staatlichem, kommunalem oder kirchlichem Daseinsvorsorge-Auftrag für Wohnnutzung, gemäß Satzung oder Gesellschaftsvertrag (z. B. Freiburger Stadtbau GmbH);

oder

c) Unternehmen, deren Zweck (Unternehmens- bzw. Stiftungszweck) oder Unternehmensgegenstand, nach Satzung oder Gesellschaftsvertrag, eine Förderung sozialer, ökologischer, kultureller oder vergleichbarer gesellschaftsorientierter Projekte beinhaltet und die den Unternehmenszweck durch bereits umgesetzte Referenzprojekte belegen können.

Liegt der Unternehmenszweck in der Schaffung von Wohnraum, muss dieser über den reinen Bau und die Vermietung von freifinanziertem und gefördertem Wohnraum hinaus gehen (kein reines Bauträgergeschäft);

oder

d) Unternehmen mit Mitarbeiterwohnen für eigene Mitarbeitende aus insbesondere systemrelevanten Berufsgruppen, das bedeutet aus Berufen, die insbesondere zum Funktionieren des staatlichen oder sozialen Systems (z. B. Rettungskräfte, Pflegekräfte, Erzieher_innen) oder systemkritischer Bereiche notwendig sind, ggf. auch Mitarbeitende weiterer Bereiche (z. B. Dienstleistungen der Versorgung).

Das Vorliegen einer dieser Anforderungen ist zwingend als Zugangsvoraussetzung nachzuweisen.

Zusätzlich gelten die nachfolgenden Vorgaben für die Grundstücksnutzung, die in den Erbbaurechts- bzw. Kaufverträgen mit den zukünftigen Projektakteuren festgeschrieben werden (z. T. mit grundbuchrechtlicher Sicherung):

3.2 Vergabe der Grundstücke (Erbbaurecht/Verkauf)

Abweichend von der aktuellen allgemeinen Beschlusslage zur vorrangigen Vergabe im Erbbaurecht bei Grundstücken zur Wohnnutzung hat der Gemeinderat für diese Ausschreibung eine Wahlmöglichkeit für die Übertragung der Baugrundstücke im Quartier Kleineschholz festgelegt. Danach kann ein Konzept unter Berücksichtigung der genannten Vorgaben wie folgt eingereicht werden:

1. im Erbbaurechtsablösemodell mit einmaliger Ablöse der Erbbauzinsen (100 % des Grundstückspreises)

Es wird ein Erbbaurechtsvertrag über eine Laufzeit von 99 Jahren abgeschlossen. Für das Erbbaurecht wird an die Stadt Freiburg bei Abschluss des Vertrags ein einmaliger Ablösebetrag in Höhe des jeweiligen Grundstückspreises (siehe Tabelle, Kapitel III., Ziffer 2) bezahlt, so dass für die gesamte Erbbaurechtslaufzeit keine Erbbauzinsen mehr anfallen.

oder

2. mit Kauf des Grundstücks unter den nachstehenden Verpflichtungen zugunsten der Stadt Freiburg

Die zuvor genannten Vorgaben werden in den Kaufverträgen mit den zukünftigen Erwerber_innen der Baugrundstücke festgeschrieben und im Grundbuch dinglich gesichert.

Bewerbungen für ein Grundstück, die ein Konzept im Erbbaurechtsablösemodell beinhalten, werden bei qualitativ gleichwertiger Bewerbung gegenüber Bewerbungen im Kaufmodell bevorzugt. Einzelheiten zu der Bewerbung und den Bewertungskriterien sind in Kapitel III., Ziffer 4 dargestellt.

3.3 Anteil geförderter Mietwohnungsbau

Mindestens 50 % der neu geschaffenen Geschossfläche (Wohnen) müssen in den Konzepten als geförderte Mietwohnungen umgesetzt werden. Dabei sind die folgenden Vorgaben zu berücksichtigen:

Ergänzend hat der Gemeinderat festgelegt, dass auch öffentlich geförderte bzw. mietpreisgebundene Wohnformen anerkannt werden, bei denen keine bzw. nur teilweise Fördermittel des Landes in Anspruch genommen werden. In diesem Sinne können zur Erfüllung des zwingenden 50 %- Anteils an gefördertem Mietwohnungsbau auch die folgenden Wohnangebote in den Konzepten Berücksichtigung finden:

a) Mitarbeitendenwohnen nach den Kriterien des jeweils gültigen Landeswohnraumförderprogramms, insbesondere für Mitarbeitende aus systemrelevanten Berufsgruppen;

b) mietpreisgedämpfte Wohnungen unter der Maßgabe, dass alle Wohnungen des Gebäudes mit einem 20 %-Abschlag auf die Mietspiegelmiete und einer Bindungsdauer von mindestens 30 Jahren angeboten werden;

c) mindestens 30 % der Gesamtgeschossfläche (Wohnen) im geförderten Mietwohnungsbau nach den oben genannten Kriterien des Landeswohnraumförderprogramms in Kombination mit mindestens 20 % mietpreisgedämpften Wohnungen nach Maßgabe des kirchlichen Förderprogramms der Erzdiözese Freiburg (Hinweis: dies kann nur von den Mitgliedern des Siedlungswerks Baden e.V. in Anspruch angenommen werden);

d) sozialpädagogisch begleitete Wohnkonzepte, z. B. für Menschen mit besonderen Bedarfslagen durch gemeinnützig anerkannte Träger und mit öffentlicher Förderung, z. B. nach Berufsausbildungsbeihilfe;

e) im Einzelfall: Sonstige, langfristige Wohnprojekte für Menschen mit besonderen Bedarfslagen (z. B. Senior_innen oder Alleinerziehende).

Die zuvor genannten Wohnformen müssen in den Konzepten jeweils einzeln oder in der Kombination mindestens 50 % der Geschossfläche umfassen. Hinweis zu der Mietpreisdämpfung nach vorstehendem Buchstabe b): Hier muss die Kombination die Gesamtgeschossfläche umfassen (Beispiele: 100 % mietpreisgebundener Wohnungsbau oder auch 70 % im mietpreisgebundenen Wohnungsbau und 30 % im geförderten Mietwohnungsbau nach Vorgaben der L-Bank).

3.4 Kommunale Förderangebote

Der Gemeinderat hat für diese Ausschreibung ein zielorientiertes, kommunales Förderprogramm festgelegt. Dieses Förderangebot kann wie folgt in Anspruch genommen werden:

3.4.1 Kommunale Wohnraumförderung: Mietpreisgebundener Zuschuss

Die Stadt Freiburg stellt für das Quartier Kleineschholz zur Förderung des gemeinwohlorientierten Bewerberkreises einen Förderbetrag in Höhe von insgesamt 5,29 Mio. EUR als kommunale Wohnraumförderung zur Verfügung. Mit diesen Mitteln sollen die Akteure in der Zielsetzung der Schaffung von bezahlbarem bzw. mietpreisgebundenem Wohnraum unterstützt werden.

Für das Abrufen dieser Förderung (mietpreisgebundener Zuschuss) ist von den Bewerber_innen in den vorzulegenden Konzepten neben dem zwingend zu realisierenden Mindestanteil von 50 % der Geschossfläche im geförderten Mietwohnungsbau nach den festgelegten Kriterien (siehe Kapitel III., Ziffer 3.3) für den verbleibenden Geschossflächenanteil freiwillig ein weiteres, mietpreisgebundenes Angebot in der Bewerbung zu berücksichtigen. Als Mindestbindungsdauer gilt eine Bindungszeit von 10 Jahren ab Erstbezug. Die weitere Mietgestaltung (prozentualer Anteil, Höhe der Mietreduzierung, verlängerte Bindungsdauer) obliegt den Projekten. Die Mietangebote für den verbleibenden, nicht über Landesmittel geförderten Anteil, sind nach den individuellen Konzeptideen zu gestalten und in der Bewerbung darzulegen. Das Angebot fließt in die Gesamtbewertung mit ein. Das in den ausgewählten Konzepten dargelegte Mietangebot wird in den Erbbaurechts- bzw. Kaufverträgen festgeschrieben.

Die Höhe des Zuschusses für die einzelnen Grundstücke errechnet sich nach der jeweiligen Geschossfläche der Baugrundstücke. Ausgehend von mindestens 50 % der Geschossfläche im geförderten Mietwohnungsbau nach dem Landeswohnraumförderprogramm ergibt sich für den verbleibenden Geschossflächenanteil ein Zuschussbetrag von rund 241 EUR je m² Geschossfläche (Beispiel: bei einer verbleibenden Geschossfläche von rund 930 m², anteiliger Zuschuss von rund 224.000 EUR oder bei einer verbleibenden Geschossfläche von rund 2.000 m², anteiliger Zuschuss von rund 482.000 EUR). Umfasst das vorgelegte Konzept mehr als 50 % der Geschossfläche im geförderten Mietwohnungsbau nach dem Landeswohnraumförderprogramm, reduziert sich der anteilige Zuschussbetrag auf den übrigen Geschossflächenanteil des jeweiligen Grundstücks.

Der maximale Zuschussbetrag für die einzelnen Baufelder kann der nachstehenden Tabelle entnommen werden:

Die in der Tabelle genannten Werte werden sich im Falle einer vom vorläufigen Parzellierungsplan abweichenden endgültigen Parzellierung entsprechend verändern.

Der abgerufene Zuschussbetrag wird in den ersten 5 Jahren jeweils jährlich als anteilige Rate, im 6. Jahr mit einer Schlussrate an die Projekte von der Stadt ausbezahlt. Die Auszahlung erfolgt ab Erstbezug und jeweils nur bei Nachweis der reduzierten Mieten für die entsprechenden Wohnungen durch Mietverträge. Der Nachweis ist jährlich von den Projekten vorzulegen und wird vertraglich festgeschrieben. Bei Verstößen gegen die Mietpreisbindung oder Versäumen der Nachweispflicht werden die Zuschusszahlungen von der Stadt umgehend eingestellt und bereits ausgezahlte Zuschussbeträge können entsprechend § 49 Abs. 3 LVwVfG ganz oder teilweise zurückgefordert werden (Widerruf des Zuschusses). Diese Verpflichtungen werden in den Grundstücksverträgen entsprechend aufgenommen. Der Rückzahlungsbetrag für die Restbindungsdauer (z. B. 50 % des Zuschussbetrags bei einer 10-jährigen Bindung) wird bei Vertragsabschluss durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch gesichert. Die Löschung der Grundschuld kann nach Ablauf der Mietbindungsdauer verlangt werden, wenn die Verpflichtungen nachweislich erbracht worden sind. Eine vorherige Teillöschung der Grundschuld erfolgt nicht.

3.4.2 Kommunale Förderung von Stellplatzablösen von projektbezogenem Gewerbe und sozialen Einrichtungen

Neben der Sicherung langfristiger, stabiler Mieten wird auch die Ansiedlung von Gewerbe im Quartier, insbesondere von quartiersbezogenem Gewerbe und sozialen Einrichtungen (z. B.: Fahrradwerkstatt, Café, KiTa, Dienstleistungen o.ä.), das in den Konzepten der Bewerber_innen integriert wird, über das kommunale Förderprogramm dieser Ausschreibung unterstützt. Gefördert werden hier die anfallenden Stellplatzkosten je baurechtlich notwendigem „Nicht-Wohnen-Stellplatz“. Konkret zahlt die Stadt einen Zuschuss in Höhe von 19.000 EUR je baurechtlich notwendigem „Nicht-Wohnen-Stellplatz“ an die Projekte aus, um damit die Stellplatzablösekosten zu reduzieren (siehe Kapitel IV., Quartiersgaragenkonzept).

3.5 Verbilligungsrichtlinie der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben

Die Stadt hat die wesentliche Grundstücksfläche für das zukünftige Quartier Kleineschholz von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) erworben. Dabei hat die BImA von der Möglichkeit zur verbilligten Abgabe von Grundstücken nach deren Richtlinie (VerbR 2018) für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus Gebrauch gemacht. Zu den Einzelheiten wird auch auf das beigefügte Merkblatt „Verbilligungsrichtlinie“ verwiesen (siehe Anlage 5 (1,175 MB)).

Die Stadt Freiburg gibt diese Verbilligung in Höhe von 25.000 EUR für jede nach den Kriterien des gültigen Landeswohnraumförderprogramms öffentlich geförderte Mietwohnung in Form eines einmaligen Zuschusses an die zukünftigen Projektakteure im Quartier weiter. Die Projekte werden dazu in den Grundstücksverträgen mit der Realisierung der geförderten Wohnungen betraut.

Die Auszahlung des Zuschussbetrages erfolgt gegen Nachweis der Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen. Die Zuschusshöhe ist abhängig von der Anzahl der nachgewiesenen Wohnungen. Die Richtlinie der BImA legt eine Realisierungsfrist (Herstellung der Bezugsfertigkeit) bis spätestens November 2028 fest mit einer Option auf Verlängerung unter Maßgabe enger Voraussetzungen bei unvorhergesehenen Entwicklungen in der Quartiersaufsiedelung. Die geltenden Vorgaben aus der Verbilligungsrichtlinie der BImA werden ebenfalls in den Verträgen mit den Erbbauberechtigten bzw. den Erwerbenden weitergegeben.

Im Nachfolgenden ist dargestellt, welche Aussagen, Unterlagen und Nachweise von den bauwilligen Akteuren erwartet werden. Ferner werden die Kriterien erläutert, nach denen die vorzulegenden Konzepte bewertet werden.

4.1 Umfang der Bewerbung

Mit der Bewerbung sind über die Vermarktungsplattform einzureichen:

Eine plausible, inhaltliche Konzeptbeschreibung des Bauprojekts (max. fünf DIN-A4- Seiten) mit Angaben über

a) Art, Vielfalt sowie Schwerpunkte und Besonderheiten des Nutzungskonzepts (z. B. Mehrgenerationenwohnen, gemeinschaftliches Wohnen, Betreuungsgemeinschaften);

b) Art, Vielfalt und Schwerpunkt der künftigen Nutzer- und Bewohnergruppen (z. B. Alleinerziehende, Familien, Senioren, Menschen mit besonderen Bedarfslagen);

c) Gesamtgeschossfläche sowie die davon jeweils realisierten Geschossflächenanteile im geförderten, ggf. mietpreisgebundenen und/oder frei finanzierten Mietwohnungsbau (siehe Kapitel III., Ziffern 3.3 und 3.4.1);

d) die geplanten Wohnungstypologien, d. h. Angaben zum Wohnungsmix mit den unterschiedlichen Wohnungsgrößen, die Anzahl der Wohnungen insgesamt sowie die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen;

e) Plausibilität und Nachhaltigkeit der Rechtsform der zukünftigen Projektakteure sowie des rechtlichen Rahmens des Nutzungskonzeptes;

f) das Projektteam einschließlich Dienstleistern mit Angaben zur fachlichen Leistungsfähigkeit (Architekt, Projektsteuerung, ggf. sonstiges);

ergänzt durch

g) einen Nachweis der Gemeinwohlorientierung (siehe Kapitel III., Ziffer 3.1);

h) eine Darstellung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des geplanten Finanzierungskonzepts für das Bauvorhaben mit einer Grobkostenschätzung nach DIN 276 sowie Anteilen von Eigen- und Fremdmitteln; eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank wird erst in der Reservierungsphase gefordert (siehe Kapitel III., Ziffer 5.3);

Hinweis: Vor Abgabe der Bewerbung werden erste Beratungsgespräche mit Banken zur Abklärung über den Finanzierungsrahmen ausdrücklich empfohlen.

i) das Ergebnisblatt Graue Emissionen aus dem „Quick-Check-Tool“ zur Grauen Energie.

Hinweis: Das Tool steht in der Vermarktungsplattform zum Download zur Verfügung. Eine Anleitung zum Ausfüllen des Tools ist auf der ersten Seite des Tools enthalten. Mit Hilfe des Ergebnisüberblicks können die Projekte auf ihre Nachhaltigkeit in Bezug auf die Graue Energie betrachtet werden. Das Tool dient der Sensibilisierung der Akteure, insbesondere zu den Themen Nachhaltigkeit und Graue Energie.

4.2 Mindestanforderungen an die Bewerbung

Die Bewerbungen müssen folgende Mindestanforderungen erfüllen:

4.3 Kriterien für die Konzeptbewertung

Die Bewertung und Auswahl der eingereichten Konzepte erfolgt nicht nach einem starren Punktesystem. Vielmehr wird es eine vergleichende ganzheitliche Betrachtung geben, ähnlich einem städtebaulichen Wettbewerb, bei dem die Bewerbungen auf die Einhaltung definierter Schwerpunktsetzungen aus dem Ausschreibungsverfahren geprüft werden. In einer Gesamtbetrachtung aller ausgewählten Bewerbungen sollen die besten Angebote im Hinblick auf stadtgestalterische, soziale oder auch wohnungspolitische Vorgaben ausgewählt werden.

Für die Bewertung der Konzepte werden die nachstehend erläuterten Kriterien herangezogen:

Die Konzeptvergabe Kleineschholz wird in drei Phasen durchgeführt: Zunächst erfolgt die Bewerbungs- und die Auswahlphase. Danach schließt sich eine Reservierungsphase für die ausgewählten Projekte an, die mit Abschluss der Grundstücksverträge endet. Die Realisierung der Bauvorhaben erfolgt im Anschluss. Um den gesamten Ablauf transparent zu machen, sind die einzelnen Verfahrensschritte im Überblick in Anlage 7 (148,8 KB) dargestellt. Die jeweiligen Verfahrensschritte werden nachstehend kurz erläutert:

5.1 Bewerbungsphase

Die auf Basis der beschriebenen Zugangsvoraussetzungen und Vergabekriterien vorzulegenden Konzepte sind innerhalb der festgelegten Bewerbungsfrist von den Bewerber_innen einzureichen (= Erstbewerbung). Sollten einzelne Unterlagen fehlen, behält sich die Stadt Freiburg vor, die Bewerber_innen unter Beachtung des Gleichbehandlungsgebots zur Korrektur oder Nachlieferung aufzufordern. Sie ist dazu jedoch nicht verpflichtet.

Mit allen Bewerber_innen, die die Zugangsvoraussetzungen gemäß Kapitel III., Ziffern 3.1 bis 3.3 erfüllen, werden nach Ablauf der Bewerbungsfrist Bewerbungsgespräche geführt. In den Bewerbungsgesprächen stellen die Projektakteure sich und ihre Konzepte vor und es werden Fragen aus der Vorprüfung der Erstbewerbung erörtert. Nach den jeweiligen Bewerbungsgesprächen wird den Bewerber_innen die Möglichkeit eingeräumt, ihre Erstbewerbung bei Bedarf zu konkretisieren, Diskussionspunkte aus dem Bewerbungsgespräch aufzugreifen und innerhalb der vorgegebenen Frist final abzugeben (= finale Bewerbung). Ausführungen zu der Einreichung der Bewerbung sowie dem zeitlichen Ablauf des Bewerbungsverfahrens sind dem Kapitel VIII. zu entnehmen.

5.2 Auswahlphase mit Bewertungsgremium

Bewerbungen, die die Mindestanforderungen erfüllen, kommen in die Auswahlphase.

In dieser Phase werden die final eingereichten Konzepte (= finalen Bewerbungen) nach den festgelegten Bewertungskriterien gemäß Kapitel III., Ziffer 4.3 geprüft und bewertet.

Die Beurteilung der eingereichten Konzepte wird in zwei Stufen durchgeführt werden:

1. Stufe

Vorprüfung durch die Projektgruppe Kleineschholz mit externen Beratern im Austausch mit weiteren Vertretern_innen der Verwaltung (z. B. Stadtplanungsamt, Umweltschutzamt, Amt für Soziales, Beauftragte für die Belange von Menschen Behinderungen), abhängig von den Inhalten der vorgelegten Konzepte

2. Stufe

Bewertungsgremium unter Vorsitz von Bürgermeister Prof. Dr. Haag in Vertretung von Oberbürgermeister Horn und Vertretern_innen des Gemeinderates jeweils als stimmberechtigte Mitglieder sowie der Projektleitung Kleineschholz, dem Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, dem/der Vorsitzenden des Bürgervereins Stühlinger und weiteren Vertretern_innen aus den Fachämtern jeweils als beratende Mitglieder

Das Bewertungsgremium gibt eine Auswahlempfehlung ab. Die Auswahlphase wird abgeschlossen durch die Vergabeentscheidung des Gemeinderats zur Reservierung der Baugrundstücke.

Der Gemeinderat kann die Entscheidung je Grundstück auf ein_e Berwerber_in beschränken, er kann aber alternativ auch für einzelne oder alle Grundstücke Reservekandidat_innen bestimmen. Bei Ausfall des ausgewählten Bewerbers bzw. der ausgewählten Bewerberin kann das Grundstück entweder an ein_e andere Bewerber_in vergeben werden – z. B. an die vom Gemeinderat beschlossenen Reservekandidat_innen – oder die Stadt kann das Grundstück anderweitig vergeben. Hierbei ist sie nicht an die ursprünglichen Kriterien gebunden. Sie kann das Grundstück erneut ausschreiben, ist hierzu aber nicht verpflichtet.

5.3 Reservierungsphase

Nach der Vergabeentscheidung des Gemeinderats (= Zuschlag zur Reservierung) schließt sich eine Reservierungszeit für die Projektakteure von einem Jahr an, in der jedes Projekt seine Konzeptidee in eine genehmigungsfähige Projektplanung überführt. Zu Beginn der Reservierungsphase wird mit dem oder der ausgewählten Bewerber_in eine Reservierungsvereinbarung geschlossen, die u. a. Regelungen dazu enthält, unter welchen Voraussetzungen und Bedingungen die Grundstücksreservierung eingeräumt wurde, zur Dauer der Reservierung und zu Voraussetzungen einer möglichen Verlängerung der Reservierungszeit, zu den Pflichten der Projektakteure sowie zur weiteren Projektrealisierung.

Neben der Konkretisierung des Bauvorhabens muss in dieser Zeit auch der Finanzierungsnachweis erbracht werden. Die Reservierungsfrist kann je nach Projektfortschritt im Einzelfall verlängert werden.

Begleitet wird die Reservierungsphase von regelmäßigen Statusgesprächen (im Abstand von ca. drei Monaten und zusätzlich bei Bedarf). Dabei wird unter anderem überprüft, ob die im Zuge der Bewerbung dargestellten vergaberelevanten Kriterien bei der weiteren Planung von den Bewerber_innen eingehalten werden. Darüber hinaus wird die gestalterische Qualität der Projekte sichergestellt.

Die Reservierungsphase endet nach Prüfung des Bauantrags und nach Vorlage der Finanzierungsbestätigung mit Abschluss der Verträge. Die bauliche Umsetzung kann danach – unter Berücksichtigung der Verfügbarkeit des Grundstücks durch die temporären Artenschutzmaßnahmen (vgl. Kapitel II., Ziffer 4) – beginnen.

Die Stadt kann auch während der Reservierungsphase jederzeit das Vergabefahren für einzelne Grundstücke abbrechen, unterbrechen und/oder aus sachlichen Gründen aufheben, unabhängig davon, ob diese Gründe bereits bei Ausschreibungsbeginn vorhersehbar waren. Ein möglicher Grund, die Ausschreibung aufzuheben, kann beispielsweise darin bestehen, dass sich in der Reservierungsphase herausstellt, dass eines der Projekte entlang der Bahnlinie (MU 1 bis MU 6) ausfällt oder nicht rechtzeitig realisiert werden kann und damit der Schallschutz für die dahinterliegenden Gebäude nicht oder nicht in vollem Umfang gewährleistet ist. Irgendwelche Ansprüche können aus einem Abbruch, einer Unterbrechung des Verfahrens oder einer Aufhebung nicht hergeleitet werden.