Fragen und Antworten zur zweiten Ausschreibungsrunde im Quartier Kleineschholz

Nein, die 50 %-Quote bezieht sich nur auf die neu geschaffene Geschossfläche für Wohnen. Diese müssen in den Konzepten als geförderte Mietwohnungen bzw.  mietpreisgebundene Wohnungen umgesetzt werden, vgl. Kapitel III., Ziffer 3.3 des Exposés.

Da die Quartiersgarage erst gebaut wird, wenn einige Gebäude in Kleineschholz bereits bezogen sind, wird in unmittelbarer Nähe (östlich von MU 14) ein Interimsparkplatz eingerichtet. Dieser wird lediglich temporär, für ca. 1-2 Jahre, bestehen bleiben und deshalb nicht mit E-Ladesäulen ausgerüstet. Öffentliche E-Ladesäulen befinden sich in der Nähe der Kreuzung Fehrenbachallee/Egonstraße sowie in der Idinger Straße und der Kreuzung Lehener Straße/Flurstraße.

Die Baugrundstücke werden im Konzeptvergabeverfahren vergeben. Den Bewerber*innen wird dabei die Möglichkeit gegeben, inhaltlich flexibel vielfältige Konzepte zu entwickeln. Orientierung bieten die Entwicklungsziele, die im Leitbild (Anlage 6 zum Exposé) mit Beispielen dargestellt sind. Danach können auch Konzepte mit Pflege- oder Seniorenwohnen angeboten werden. Nicht alle der im Leitbild genannten Themen müssen in den Konzepten erfüllt werden. Es können sich hier mehrere Schwerpunkte, ggf. auch mit unterschiedlichen Gewichtungen, wiederfinden – müssen es aber nicht. Vorgegeben sind lediglich die Zugangsvoraussetzungen, die von allen Bewerber*innen erfüllt werden müssen (vgl. Kapitel III., Ziffer 3 im Exposé).   Baurechtlich sind grundsätzlich sowohl Nutzungen im Bereich des Pflege- als auch Seniorenwohnens zulässig. Die Abfrage bei den städtischen Ämtern im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens hat kein Erfordernis für ein Pflegeheim in Kleineschholz ergeben. Der Bedarf für eine größere Pflegeeinrichtung wird daher nicht gesehen. Die erforderlichen Gebäudetiefen für ein Pflegeheim sind zudem bei vielen Baukörpern im Quartier nicht gegeben (mind. ca. 16 m). Konzepte, die kleine Pflegeeinheiten bzw. -gruppen in ein übergeordnetes gemeinschaftliches Wohnprojekt integrieren, könnten jedoch im Quartier untergebracht werden.

Nach den Vorgaben im Bebauungsplan (vgl. auch Anlage 2 zum Exposé) wird lediglich im Baufeld MU 9 ein Nahversorgermarkt mit bis zu 440 m² Verkaufsfläche zugelassen. Zulässig sind nur nahversorgungsrelevante Sortimente, die der Versorgung des neuen Quartiers dienen.Ziel ist es, durch die Ansiedlung eines Nahversorgers als fußläufig erreichbaren Nachbarschaftsladen am zentralen Quartiersplatz, Leben ins Quartier zu bringen, die wohnwortnahe Versorgung zu sichern und Begegnung zu ermöglichen. 
Auch das Thema Teilhabe könnte beim Marktgrundstück aufgegriffen und der Markt im Sinne eines Inklusionsbetriebs betrieben werden.

Es wird unterschiedliche Stellplatzbreiten (z. B. Behinderten-Stellplätze) in der Quartiersgarage geben, die Höhe wird jedoch einheitlich sein (max. Höhe voraussichtlich 2 m). Das Betreibermodell für die Quartiersgarage wird derzeit entwickelt. Konkrete Mietkosten können daher noch nicht benannt werden. Die Betriebskosten der Garage sollen durch die Mieten gedeckt sein.Eine Verbindung oder Vergleichbarkeit zu den Anwohnerparkgebühren besteht jedoch nicht, zumal die Fahrzeuge nicht im öffentlichen Raum, sondern in der Garage geschützt untergebracht werden. Es wird daher eine Differenz zu den Anwohnerparkgebühren geben (Miete deutlich höher als Anwohnerparkgebühren).

In der Quartiersgarage sind Parkplätze für Bewohner*innen des Quartiers, Gewerbetreibende, Besucher sowie Car-Sharing vorgesehen. Damit soll zunächst der Parkplatzbedarf des Quartiers und nicht umliegender Stadtteile gedeckt werden. Sofern der Pflegedienst als Gewerbebetrieb im Quartier verortet ist, können daher grundsätzlich Stellplätze in der Quartiersgarage angemietet werden. Des Weiteren gibt es wenige öffentliche Parkplätze für Kurzparker (z. B. für ambulanten Pflegedienst) entlang der Quartiersstraße und den Wohnstraßen.

Das Vermarktungskonzept sieht grundsätzlich keine Aufteilung in Teileigentum vor, erlaubt aber Ausnahmen mit Zustimmung der Stadt. Insofern führt der Direkterwerb von Teileigentum durch einen Kulturbetrieb oder anderem projektbezogenem Gewerbe nicht zum Ausschluss der Bewerbung und kann angeboten werden. Wichtig ist, dass das angebotene Nutzungskonzept insgesamt den Entwicklungszielen des Quartiers (vgl. Leitbild) entspricht und die Kooperation bereits aus dem eingereichten Konzept hervorgeht (gemeinsame Bewerbung von Wohnungsbauakteur und Gewerbebetreibendem). Am Ende entscheidet der Gemeinderat im Rahmen der Zuschlagsentscheidung über die eingereichten Bewerbungen einschließlich der Frage, ob eine vorgesehene Aufteilung in Teileigentum ausnahmsweise gestattet wird. Der vorgesehene Erwerb steht daher unter dem Vorbehalt einer Genehmigung durch den Gemeinderat in der Entscheidung über die Grundstücksreservierung (Zuschlag).
Sollte der Gemeinderat nicht zustimmen, kommt nur die benannte Alternative (Anmietung des Kultur-/Gewerberaums durch den jeweiligen Betreiber) in Betracht.

Die Baufelder MU 3, MU 4, MU 9, MU 10 sowie MU 12 bis MU 15 können gleichzeitig mit Abschluss der Erschließungsarbeiten ab ca. 2026 bebaut werden; die übrigen Baufelder MU 1, MU 2 sowie MU 6 bis MU 8 stehen etwa ein Jahr später ab ca. 2027 zur Bebauung zur Verfügung. Der frühestmögliche Baubeginn wird von der Stadt mit Fortschritt der Erschließungsarbeiten mitgeteilt.  Durch die Vorgaben des Schallschutzes müssen die Gebäude entlang der Güterbahnlinie (MU 1 bis MU 6) zumindest im Rohbau errichtet sein, damit die Gebäude der Baufelder MU 7 bis MU 15 bezogen werden dürfen. Eine spätere Erstellung des Rohbaus kann im Einzelfall geduldet werden.   Insgesamt installiert die Stadt eine übergeordnete Baustellenkoordination für die Zeit der Aufsiedelung, um einen möglichst reibungsfreien Bauablauf im Quartier sicherzustellen.

Zulässig ist die Bewerbung mit einem Konzept auf das Wunschgrundstück (Grundstücksparzelle gemäß vorläufigem Parzellierungsplan oder ganzes Baufeld) unter Angabe der Mindestgröße des Bauvorhabens und unter Angabe von bis zu zwei Alternativgrundstücken.

Ist eine Kombination zweier Baufelder für die Realisierung eines Konzepts geplant, ist eine identische Bewerbung auf beide Wunschgrundstücke abzugeben. Aus dem Bewerbungsbogen bzw. der Konzeptbeschreibung muss dann eindeutig hervorgehen, dass das eingereichte Konzept nur in Kombination der beiden Baufelder realisiert werden kann.

Beim Anlegen einer zweiten Bewerbung können die Stammdaten aus einer anderen bereits angelegten oder bereits eingereichten Bewerbung übernommen werden. Dies geht auch über die Funktion „Werte übernehmen“ neben dem Button „Bewerbung einreichen“. Dadurch müssen die Stammdaten nicht mehrfach eingegeben werden.

Zulässig ist auch, dass sich ein Projektakteur mit mehr als einem Konzept (unterschiedliche Nutzungsangebote) auf verschiedene Bauflächen bewirbt. In dem Fall sind für die unterschiedlichen Konzepte jeweils eigenständige Bewerbungen auf die Wunschgrundstücke einzureichen.

Die Erläuterungen zur Neugründung gelten ausschließlich für die Unternehmensart der Fallgruppe a) gemäß Definition des zugelassenen Bewerberkreises (vgl. Exposé, Kapitel III., Ziff. 3.1). Das bedeutet für Projekte mit Modellen der Mieterschaft-Beteiligung am Vermögenswert oder vergleichbaren Modellen, wie z. B. Genossenschaftsanteile. Dagegen wird bei der Fallgruppe c) eine Neugründung durch die Vorgabe von Referenzprojekten als Nachweis zur Umsetzung des jeweiligen Unternehmenszwecks grundsätzlich ausgeschlossen.

Im Zeitpunkt der Bewerbung muss die Neugründung noch nicht erfolgt, allerdings die spätere Rechtsform feststehen, ebenso der künftige Zweck sowie die Organisation bzw. Mieterbeteiligung. Dies muss entsprechend belegt werden durch z. B. Satzung oder Gesellschaftsvertrag im Entwurf als Nachweis der Gemeinwohlorientierung. Die Inhalte werden in der Reservierungsvereinbarung zwischen Stadt und ausgewähltem Projekt als verbindliche Voraussetzung für die Neugründung aufgenommen.

Die Vereins- und/oder GmbH-Gründung muss spätestens zum Ende der Reservierungsphase erfolgt sein und ist Voraussetzung für den notariellen Vertragsabschluss. Der Verstoß bzw. das Nicht-Erfüllen der Bedingungen in der Reservierungsvereinbarung führt zur Aufhebung der Grundstücksreservierung.

Nach den Anforderungen an die Bewerbung (vgl. Kapitel III., Ziffer 4.1 im Exposé) ist die künftige Nutzer- und Bewohnergruppe in der Konzeptbeschreibung darzulegen, d. h. Art, Vielfalt und Schwerpunkt der künftigen Bewohnerschaft wie beispielsweise Familien, Alleinerziehende, Senior_innen, Menschen mit besonderen Bedarfslagen oder andere sind im Konzept zu beschreiben. Die künftigen Bewohner_innen müssen im Zeitpunkt der Bewerbung noch nicht feststehen bzw. bekannt sein. Dies ist kein Kriterium bei der Bewertung.

Der Umfang der inhaltlichen Konzeptbeschreibung ist auf maximal fünf DIN-A4-Seiten begrenzt. Diese ist durch den Nachweis der Gemeinwohlorientierung, die Darstellung des geplanten Finanzierungskonzepts sowie durch das Ergebnisblatt Graue Emissionen zu ergänzen. Es handelt sich bei diesen ergänzenden Unterlagen um zusätzliche Seiten, die im Zuge der Bewerbung über die Vermarktungsplattform hochgeladen werden müssen.

Die städtische Förderung in Form des mietpreisgebundenen Zuschusses kann in der Projektkalkulation zur Errichtung der Gebäude nicht berücksichtigt werden, da der Zuschuss erst zu späteren Zeitpunkten ausbezahlt wird – erstmalig ab Erstbezug der mietpreisreduzierten Wohnungen gegen Vorlage der Mietverträge. Vielmehr ermöglicht sie den Projektakteuren, eine individuell zugeschnittene, günstigere Vermietung anzubieten, ohne die Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts zu tangieren. Die genaue Höhe des Zuschusses bestimmt sich durch die Grundstücksvergabe (konkret: nach Einreichen des Bauantrags).

Die in der Bewerbung verbindlichen und für die Vergabe relevanten Punkte sind von den Projektakteuren umzusetzen. Andernfalls muss die Reservierung eines Grundstücks aufgehoben werden. Darüber hinaus kann eine Bewerbung auch weitere mögliche Projektziele enthalten, die aber nicht bewertet werden und daher auch nicht zwingend umgesetzt werden müssen.

Grundsätzlich müssen zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie nachgewiesen werden. Diese sind für jede Nutzungseinheit nachzuweisen:

Bei mehreren Gebäuden im Plangebiet ist die Anleiterbarkeit durch die Feuerwehr von außen nicht für alle Bereiche gegeben bzw. mit großen Einschränkungen für die Freiraumgestaltung verbunden. Hier müssen sinnvolle Grundrisse (durch Wohnungszuschnitte und -größen) entwickelt werden und ggf. ein zweiter baulicher Rettungsweg oder ein Sicherheitstreppenraum vorgesehen werden.

Bei Baufeld MU 10 können Teile der Fassaden über die Quartiersstraße und die Wohnstraße Süd angeleitert werden. Für einen Teil der Wohnungen muss ein zweiter baulicher Rettungsweg gemäß 2) oder 3) vorgesehen werden.

Bei Baufeld MU 4 kann ein Teil der Fassaden über die Wohnstraße Süd und auch den Hof angeleitert werden. In den übrigen Teilen muss jedoch ein zweiter Rettungsweg im Gebäude vorgesehen werden.

Wenn ein Baufeld aufgeteilt wird, muss es immer ein Ankerprojekt sowie ein oder mehrere Anliegerprojekte geben. Das Ankerprojekt übernimmt die Organisation und Umsetzung der Querschnittsaufgaben im Baufeld (vgl. Anlage 8 und 8a zum Exposé). Aus der Funktion des Ankerprojekts resultieren keine Vorgaben zur Nutzung. Das Ankerprojekt muss kein Gewerbe bzw. keine Nicht-Wohnen-Nutzung realisieren, außer wenn es an einer bestimmten Stelle, wo eine entsprechende Nutzung nach dem Bebauungsplan gefordert wird, realisiert werden soll.

Zulässige bzw. nicht zulässige Nutzungen für das Quartier Kleineschholz werden in den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan, Ziffer 1.1., dargestellt.

Nein, eine andere Aufteilung ist nicht möglich. Es handelt sich um eine zwingende, d. h. verbindliche Festsetzung, die den städtebaulichen Entwurf aus dem Wettbewerb abbildet.

Die Dachterrassen zählen nicht zur Geschossfläche. Die zulässigen Flächen für Dachterrassen sind gesondert in den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan geregelt.

Der individuelle notarielle Kaufvertrag wird mit jedem der ausgewählten Projekte am Ende der Reservierungszeit nach Prüfung des Bauantrags und nach Vorlage der Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank(en) abgeschlossen. In der Regel ist der Kaufpreis vier Wochen nach Vertragsabschluss zur Zahlung fällig.

Eine Finanzierungsbestätigung der Banken setzt insgesamt die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Bauvorhabens voraus. Üblicherweise wird für eine positive Bescheinigung ein ausreichender Eigenkapitalanteil u. a. zur Finanzierung von Grundstückskosten zzgl. Nebenkosten zu Beginn vorausgesetzt. Ebenso ist es üblich, eine mögliche Zwischenfinanzierung im Zuge der Bauerrichtung in der Projektfinanzierung vorsorglich zu berücksichtigen. Ein möglicher Finanzierungsrahmen ist frühzeitig mit den Banken abzuklären.

Die verspätete Bereitstellung von Fördermitteln ist ein zusätzliches Risiko in den Projektfinanzierungen. Auf diesen Punkt hat die Stadt jedoch nur bedingt Einfluss, beispielsweise über die Initiativen der Stadt Freiburg zur Weiterentwicklung des Landeswohnraumförderprogramms gegenüber der Landesregierung, für das sie sich weiterhin engagiert einsetzt. Die Stadt Freiburg kann individuelle Risiken aus der Projektfinanzierung nicht abfedern.

Im Falle, dass die Grundstücke im Quartier Kleineschholz erst zu einem späteren Zeitpunkt bebaubar sind bzw. sich Planungsabläufe in der Erschließung des Quartiers verändern, verlängert sich die Reservierungszeit entsprechend, so dass der Vertragsabschluss und damit die Kaufpreisfälligkeit zu späteren Zeitpunkten erfolgen.

Im Zeitpunkt der Bewerbung wird noch kein Finanzierungsplan gefordert, sondern ein Finanzierungskonzept mit einer Grobkostenschätzung untergliedert nach Kostengruppen nach DIN 276 sowie Anteilen von Eigen- und Fremdmitteln (vgl. Exposé, Kapitel III., Ziffer 4.1, Spiegelstrich h)). Der Nachweis über eine verbindliche Finanzierungszusage der Bank ist erst in der Reservierungsphase als Voraussetzung für den notariellen Vertragsabschluss von den ausgewählten Projekten vorzulegen.

Aufgrund der unterschiedlichen baulichen Ausnutzbarkeit (GFZ) der Baufelder – MU 2 mit GFZ 2,63 und MU 4 mit GFZ 2,07 – ergibt sich ein Unterschied in den Grundstückswerten je m² Grundstücksfläche. Darüber hinaus sind, wie im gesamten Quartier, die Lage sowie die individuellen Baukörperzuschnitte ebenfalls in den Grundstückspreisen berücksichtigt.

Ja, das ist richtig. Es ist hier MU 7 gemeint. Die Anlage 8 zum Exposé wurde korrigiert und die aktuelle Version in den Ausschreibungsunterlagen auf der Homepage (www.freiburg.de/kleineschholz) hochgeladen.

Jeder Projektakteur gibt für das individuelle Konzept eine eigenständige Bewerbung auf das Wunschgrundstück bzw. die gewünschte Grundstücksparzelle gemäß vorläufigem Parzellierungsplan unter Angabe der Mindestgröße für das geplante Bauvorhaben und unter Angabe von bis zu zwei Alternativgrundstücken bzw. Grundstücksparzellen ab. Ist eine Kombination zweier Konzepte auf einem Baufeld geplant bzw. ist das jeweilige Konzept nur in Kombination mit einem anderen Konzept realisierbar, ist dies über die Konzeptbeschreibung eindeutig darzustellen und fließt in die Vergabeentscheidung mit ein. (Siehe auch Frage 9)

Nach den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan ist bei Baufeld MU 8 eine Wohnnutzung im Erdgeschoss straßenseitig zum Quartiersplatz (Haus 8 B) nicht zulässig. Je nach der Größe der Projekte auf Baufeld MU 8 ist eine reine Wohnnutzung für das Haus 8 A möglich.

Die badenovaWÄRMEPLUS errichtet im Zuge der Erstellung der Hausanschlüsse die Fernwärme-Übergabestation und den Wärmespeicher und betreibt diese auch später. Der entsprechende Platzbedarf sowie die im Betrieb notwendigen Hilfsmedien (Strom, Wasser, Abwasser etc.) sind von den Bauherr*innen unentgeltlich der badenovaWÄRMEPLUS zur Verfügung zu stellen.

Clusterwohnungen (= Zusammenschluss mehrerer privater Wohneinheiten, die über gemeinschaftlich genutzte Wohnräume erschlossen sind) sind derzeit in der Förderung der L-Bank nicht vorgedacht. Nach aktueller Förderkulisse der L-Bank wird nur die Wohnfläche innerhalb einer abgeschlossenen Wohneinheit (Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Baurechtsamt) unter Berücksichtigung der vorgegebenen Wohnflächengrenzen gefördert, d. h. die Gemeinschaftsflächen werden nicht berücksichtigt, wenn sie außerhalb der abgeschlossenen Wohneinheiten liegen.

Bei der Förderung der BImA für sozialen Wohnungsbau zählt jede nach L-Bank geförderte Mietwohnung (als abgeschlossene Wohneinheit), unabhängig von der Größe oder Gemeinschaftsfläche.

Grundsätzlich können die Baufelder abhängig von den eingereichten Konzepten auch anders aufgeteilt werden. Bei der Darstellung in den Vermarktungsunterlagen handelt es sich um eine vorläufige Parzellierung der Grundstücke – also lediglich um einen Vorschlag. Allerdings ist es sinnvoll, dass der Anker das größere Projekt übernimmt, insbesondere aufgrund notwendiger Flächen für die Erschließung der Fahrradgaragen.

Hinweis: Es empfiehlt sich bei der Parzellierung darauf zu achten, dass die Grundstücksgrenze nicht bei einem Höhensprung liegt, da an der Grundstücksgrenze eine Brandwand und in der Folge geschlossene Fenster beim höherliegenden Geschoss notwendig wären.

Ja, die anteiligen Grundstückskosten einzelner Grundstücksparzellen (bei teilbaren Baufeldern) errechnen sich nach der anteiligen Geschossfläche.

Durch die Eingabe "Baublock / Parzelle" verändern sich die Gebäudekenngrößen nicht. Diese verändern sich durch die Eingabe der geplanten „Gebäudemaße“. Damit kann auch eine kleinteilige Parzellierung der Baublöcke / Parzellen abgebildet werden.

Für den Graue-Energie-Rechner ist diese Information grundsätzlich nicht relevant, daher wird das auch nicht direkt abgefragt. Berücksichtigt werden die dargestellten Kenngrößen, wie z. B. „Gebäudemaße“, die frei eingetragen werden können.

Die Erfüllung des 50 %-Anteils ist in der inhaltlichen Konzeptbeschreibung beschreibend darzulegen (vgl. Kapitel III., Ziffer 4.1 im Exposé). Bei Vergabe werden die Inhalte der Konzepte in der Reservierungsvereinbarung verankert und später Bestandteil der Grundstücksverträge.

Die Verbilligung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) über 25.000 € je geförderter Mietwohnung wird in Form eines einmaligen Zuschusses an die Projektakteure ausbezahlt. Die Auszahlung an die Projekte erfolgt gegen Nachweis der Bezugsfertigkeit der nach L-Bank geförderten Mietwohnungen.

Nein, hier liegt kein Widerspruch vor. Die Gemeinschaftsflächen sind im Bebauungsplan nicht bindend, sondern nachrichtlich dargestellt.

Grundsätzlich ist es wünschenswert, wenn diese Wohnungen auch an Personen vermietet werden, für die die genannte Barrierefreiheit maßgeblich ist. Es ist jedoch keine Pflicht, zumal die Wohnungen nach DIN 18040-2 nicht rollstuhlgerecht sind.

Hinweis: Zur Umsetzung der DIN 18040-2 müssen auch die jeweils festgelegten Wohnflächengrenzen sowohl für die Wohnraumgestaltung als auch für die Vermietung beachtet werden (vgl. Foliensatz zur Info-Veranstaltung Förderoptionen am 17. April).

Die an der östlichen Grundstücksgrenze vorhandenen Bäume sind Bestandsbäume, die sich außerhalb der Baugrundstücke befinden. Diese Bäume sind zu erhalten. Auf Baufeld MU 12 sind mind. zwei neue Bäume zu pflanzen, auf Baufeld MU 13 mind. eine Baumneupflanzung. Weitere Baumpflanzungen werden nicht gefordert, sind jedoch grundsätzlich wünschenswert. Die festgesetzte Fassadenbegrünung ist zusätzlich zu erbringen.

Im Vermarktungskonzept Kleineschholz wird das Modell des mietpreisgedämpften Mietwohnraums bei Fallgruppe b) auf Seite 18 im Exposé aufgegriffen als mögliches Wohnangebot zur Erfüllung des Mindestanteils von 50 % im geförderten Mietwohnungsbau. Dabei gilt, dass alle Wohnungen des Gebäudes mit einem 20 %-Abschlag auf die Mietspiegelmiete und einer Bindungsdauer von mind. 30 Jahren angeboten werden müssen. Weitere Kriterien für die Belegung der Wohnungen gibt das Vermarktungskonzept in diesem Fall nicht vor.

Nach den Kriterien zur Vergabe der Grundstücke in Kleineschholz ist generell von allen Erwerber*innen bzw. Erbbauberechtigten zunächst der Nachweis der Gemeinwohlorientierung als zwingende Zugangsvoraussetzung zu erbringen. Dieser Nachweis ist unabhängig von künftigen Mieter*innen und/oder Nutzergruppen.

Im Einzelfall werden sonstige, langfristige Wohnprojekte für Menschen mit besonderen Bedarfslagen anerkannt, um den Mindestanteil von 50 % an gefördertem Mietwohnungsbau zu erfüllen. Dies vor allem in den Fällen, in denen keine bzw. nur teilweise L-Bank-Fördermittel in Anspruch genommen werden, es sich dennoch aber um nachweislich mietpreisreduzierte Wohnangebote handelt.

Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des konkreten Konzepts erfolgen.

In der Konkretisierung des Bauvorhabens während der Reservierungsphase kann es gegenüber der Konzeptidee zu Abweichungen durch Planung und inhaltlicher Art kommen, die nachvollziehbar sind. Die Thematik würde in den Statusgesprächen thematisiert werden. Wichtig ist, dass in Summe der Mindestanteil von 50 % im geförderten Mietwohnungsbau nicht unterschritten werden darf.

Ja, das ist korrekt.

Eine sommerliche Kühlung über das Grundwasser gibt es nicht, da dieses schon zu stark vorerwärmt ist. Es steht den Bauprojekten frei eigene Lösungen zur aktiven Kühlung zu entwickeln, z. B. die Nachtkühlung über die Lüftungsanlage in Kombination mit einem sommerlichen Wärmeschutz.

Die im Bebauungsplan festgesetzten Baumpflanzungen sind aus der Grundstücksgröße abgeleitet und stellen die Mindestanzahl der zu pflanzenden Bäume dar. Falls gemäß Festsetzung Nr. 16.2.4 anstelle einer Fassadenbegrünung mittels Rank- oder Schlingpflanzen standortheimische Laub- oder Obstbäume gepflanzt werden sollen, wären diese Pflanzungen zusätzlich zu der o. g. Mindestanzahl an Baumpflanzungen zu erbringen.

Es ist korrekt, dass bei manchen Gebäuden ein 2. Treppenhaus oder Sicherheitstreppenhaus benötigt wird (siehe auch Antwort 15).

Eine generelle Aussage, inwieweit Genossenschaftsanteile verwertbares Vermögen darstellen, ist nicht möglich. Zunächst stellt sich die Frage, inwieweit die Anteile überhaupt verwertbar sind, d. h. kommt man jederzeit an die Anteile ran, können sie überhaupt ausgelöst werden. Handelt es sich um Anteile, die mit der Immobilie, in der eine Wohnung angemietet wird, verbunden sind, dann würden diese nicht berücksichtigt werden. Falls nein, stellt sich die Frage, warum ein Wohnberechtigungsschein gebraucht, wenn eine Möglichkeit besteht, anderweitig eine Wohnung zu erhalten.
Maßgeblich ist natürlich auch die Höhe der Genossenschaftsanteile sowie evtl. weiteres Vermögen.

Nein, die Wohnung kann nicht getauscht werden, die Zusage über die Landesförderung ist immer bindend für die einzelne Wohnung. Nach Bezug der Wohnung ist keine Änderung möglich. Der Mietende erhält auch nach Ablauf des Wohnberechtigungsscheins (WBS) die Fördermiete. Bei Wegfall des WBS muss er auch nicht umziehen.

Ein Widerspruch liegt hier nicht vor. Aufgrund der Ausgleichsthematik für die streng geschützte Mauereidechse können die Hochbauarbeiten in Teilbereichen im Quartier (MU 1, MU 2 und MU 6 bis MU 8) erst ab ca. Anfang 2027 beginnen, im Weiteren werden die Baumaßnahmen parallel laufen.
Lediglich der Rohbau der Gebäude auf den Baufeldern MU 1 bis MU 6 entlang der Bahnlinie ist Voraussetzung für den Bezug der dahinter liegenden Gebäude.

Die in der Planzeichnung und in den Textlichen Festsetzungen festgesetzten Baumpflanzungen entsprechen der Mindestanzahl der zu pflanzenden Bäume. Mehr Baumpflanzungen sind nicht verpflichtend, aber erlaubt.
Diese Mindestanzahl der vorgegebenen Baumpflanzungen darf nicht unterschritten werden, auch nicht durch eine Fassadenbegrünung, die über die Forderungen der Textlichen Festsetzung Nr. 16.2 hinausgeht.
Umgekehrt ist es aber gemäß der Textlichen Festsetzung Nr. 16.2.4 möglich, anstelle einer Fassadenbegrünung mittels Rank- oder Schlingpflanzen standortheimische Laub- oder Obstbäume zu pflanzen (vorzugsweise pro 5 Meter laufender Fassade ein Laub- oder Obstbaum in Spalier-, Säulen- oder Kastenform, gebäudebegleitend vor der Fassade; anderenfalls pro 15 Meter laufender Fassade ein Laub- oder Obstbaum I. oder II. Ordnung an anderer Stelle auf dem Grundstück).

Werden im Rahmen der Aushubarbeiten für den Bereich der geplanten Bebauung Bodenbelastungen festgestellt, sind diese zunächst entsprechend der Ersatzbaustoffverordnung (ErsatzbaustoffV) zu bewerten. Die Stadt erstattet die anfallenden und nachgewiesenen Entsorgungsmehrkosten für Materialklassen größer BM-F3, vgl. Exposé Kapitel VII., Ziffer 4.

Bei vielen urban gelegenen Grundstücken ist es notwendig, dass bauliche Maßnahmen zum Schallschutz in den Wohnbereichen getroffen werden.
Im Quartier Kleineschholz trifft dies im Wesentlichen auf die Grundstücke an der Bahn und an der Quartiersstraße zu. Detaillierte Festlegungen sind den Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan zu entnehmen. Eine genaue Ableitung der notwendigen Lärmschutzmaßnahmen (u. a. in welchen Bereichen die Außenwohnbereiche Schutzmaßnahmen brauchen) ist insbesondere in Kombination mit dem hier veröffentlichten Beurteilungspegel (2,573 MB) der jeweiligen Geschosse erfolgen.

Im Fall eines Neubaus kann zur näherungsweisen Bestimmung der OVM in der Mietspiegelberechnung die dort zugrunde liegende neueste Baualtersklasse angesetzt werden. Für weitere Informationen wird auf die Präsentation zur Info-Veranstaltung „Förderoptionen“ am 17. April verwiesen.
 
Hinweis: Zum 01.01.2025 wird der Mietspiegel 2025/2026 veröffentlicht, der der Antragstellung bei der L-Bank für die Bauvorhaben im Quartier Kleineschholz zugrunde liegen wird. Es kann von einem marktüblichen Aufschlag gegenüber dem derzeit gültigen Mietspiegel 2023/2024 ausgegangen werden.

Grundsätzlich ist die Verwaltungsvorschrift zum Förderprogramm Wohnungsbau BW bindend. Auf Landesebene sind neue Wohnformen und die damit verbundenen Wohnungsgrößen bereits im Gespräch und werden grundsätzlich politisch befürwortet, allerdings erfolgte noch keine Umsetzung. Die Stadt Freiburg steht dem ebenfalls positiv gegenüber und unterstützt eine mögliche Förderfähigkeit.

Der Graue-Energie-Rechner bilanziert das einzelne Gebäude, daher ist er je Gebäude auszufüllen, d. h. sowohl für MU X und als auch für MU Y. Im o. g. Fall sind beide Graue-Energie-Ergebnisse in eine pdf-Datei zusammenzuführen und anschließend sowohl bei der Bewerbung auf MU X als auch bei der auf MU Y einzureichen.

Es ist sinnvoll, in diesem Fall Synergieeffekte zu nutzen. Die Entscheidung über ein gemeinsames Gutachten ist allerdings den ausgewählten und jeweils betroffenen Bauprojekten überlassen.

Es handelt sich hier um individuelle Projektkosten und ist abhängig von der geplanten Bauweise. Daher können diese Kosten nicht von städtischer Seite beziffert werden.

Dies hängt von vielen bauspezifischen Punkten ab und kann nicht pauschal benannt werden.

Es handelt sich auch hier um individuelle Projektkosten eines jeden Bauvorhabens. In den Grundstückspreisen sind Grundstücks- und Lagemerkmale über einen marktüblichen Abschlag berücksichtigt.

Nach den Ausschreibungsunterlagen ist die inhaltliche Konzeptbeschreibung u. a. mit einem Finanzierungskonzept für das geplante Bauvorhaben zu ergänzen, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit und damit die Realisierbarkeit und Leistungsfähigkeit eines Projekts bewerten zu können. Für das „Finanzierungskonzept“ ist ein voraussichtlicher Kostenrahmen als Grundlage einer ersten Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegung zum Bauvorhaben darzustellen. Der Bezug auf eine Grobkostenschätzung nach DIN 276 meint die Gliederung der einzelnen Kostenansätze nach Kostengruppen (KG 100-700) ergänzt um Angaben zu voraussichtlichen Anteilen an Eigen- und Fremdmitteln. Die in der Bewerbung zu nennenden Kostenansätze basieren im Wesentlichen auf Flächen- oder Kubaturansätzen resultierend aus der vorgelegten Konzeptidee sowie Kostenkennwerten, z. B. abgeleitet über BKI. Eine Untergliederung der Kostengruppen in Untergruppen ist zum Zeitpunkt der Bewerbung noch nicht erforderlich.Es ist keine detaillierte Planungsleistung notwendig, um die Anforderungen an das geforderte Finanzierungskonzept (Kostenrahmen) zu erfüllen. Eine beratende Begleitung ist durchaus sinnvoll. 
Hinweis: Die o. g. Thematik wird in der Zusatzveranstaltung „Projektfinanzierung“ am 05. Juni ebenfalls aufgerufen.

Der östliche Teil der Sundgauallee wird künftig für den motorisierten Verkehr gesperrt und zurück gebaut werden. Dieser Abschnitt soll zu einer verkehrsfreien Multifunktionsfläche, der sogenannten „Activity-Lane“, für den geplanten Park umgestaltet werden. Neben einem Radweg sollen hier eine Grün- und Spielfläche, sowie zum Teil auch Artenschutzmaßnahmen (dauerhafter Ersatzlebensraum für die Mauereidechsen) entstehen. Zu deren Ausgestaltung, auch im Hinblick auf eine künftige Topographie in diesem Bereich, können wir aktuell noch keine detaillierten Angaben machen. Die Planungsprozesse zur Gesamtparkgestaltung einschließlich der Activity-Lane werden in enger Abhängigkeit zur Bauentwicklung zu gegebener Zeit gestartet werden.

Die im Leitbild aufgegriffenen Entwicklungsziele sind mit verschiedenen Beispielen unterlegt, die allerdings nicht auf allen Baufeldern im Quartier umgesetzt werden können bzw. müssen. Schank- und Speisewirtschaften, somit auch ein Café oder ein kleines Restaurant, sind nach den Textlichen Festsetzungen ausschließlich in den Baufeldern MU 5, MU 9 und MU 12.1 zulässig; ausnahmsweise auch in den Baufeldern MU 8 und MU 14. Mit der Anordnung vorrangig am Quartiersplatz soll eine lebendige Quartiersmitte gefördert werden. Sonstige Gewerbebetriebe, ebenso Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Nutzungen, sind dagegen in allen Baufeldern zulässig (vgl. Steckbriefe, Anlage 3 im Exposé).
Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des Konzepts erfolgen.

Die Baugrundstücke im Quartier Kleineschholz werden in den Ausschreibungsunterlagen in einem vorläufigen Parzellierungsplan dargestellt. Diese vorläufige Parzellierung liegt auch den Steckbriefen zugrunde. Es handelt sich dabei um eine Empfehlung zur Grundstücksteilung. Die Grundstückszuschnitte können abhängig von den vorgelegten Konzepten noch variieren.
Unabhängig vom Verhältnis einer Teilung wird immer ein_e passende_r Partner_in zur Bebauung eines Baufelds benötigt. Dies ergibt sich abschließend im Rahmen der Grundstücksvergabe.

Der Bebauungsplan sieht für das Erdgeschoss des Baufelds MU 9 einen kleinen Nahversorgermarkt mit einer Verkaufsfläche von bis zu 440 m² vor. Darüber hinaus sind Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten in den Gebäuden der Baufelder MU 8 und MU 14 zulässig.
 
Im Vorfeld der Vermarktung der Baugrundstücke in Kleineschholz hat die Stadt verschiedene Supermarktbetreiber auf das Quartier und die anstehende Ausschreibung aufmerksam gemacht. Eine Bewerbung im Rahmen der gegenwärtigen Ausschreibung steht allen frei, z. B. als Betreiber des Nahversorgermarkts auf Baufeld MU 9 in Kooperation mit einem gemeinwohlorientierten Akteur zur Realisierung der Wohnbebauung in den weiteren Geschossen des Gebäudes oder als Unternehmen, das neben dem Nahversorgermarkt im Erdgeschoss auch Mitarbeitendenwohnen in den darüber liegenden Geschossen für seine eigenen Mitarbeiter_innen umsetzt.

Im Fall einer Kooperation liegt es in der Verantwortung der Projektpartner sich zusammenzuschließen und eine gemeinsame Bewerbung abzugeben.

Der maximale kommunale Zuschussbetrag für jedes einzelne Baufeld ist im Exposé unter Kapitel III., Ziffer 3.4.1 (Kommunale Wohnraumförderung) dargestellt. Grundlage dabei ist, dass 50 % der jeweiligen Geschossfläche eines Baufelds nach Landeswohnraumförderprogramm gebunden ist; für den übrigen 50 %-Anteil kann freiwillig ein weiteres, mietpreisgebundenes Angebot in der Bewerbung berücksichtigt werden. Das Mietangebot kann individuell gestaltet werden (z. B. Bindungsdauer, Höhe der Mitreduzierung, Gestaltung des Anteils an der verbleibenden Geschossfläche) und obliegt der Entscheidung der Bewerbenden. Dieses Angebot ist für das Abrufen des Zuschussbetrags der kommunalen Förderung unerheblich, fließt aber in die Gesamtbewertung der Bewerbung mit ein.  Die konkrete Zuschusshöhe der Stadt für ein einzelnes Projekt ergibt sich aus der tatsächlich verbleibenden, nicht nach L-Bank gebundenen Geschossfläche (maximaler Zuschuss von 241 € je m² Geschossfläche). So reduziert sich beispielsweise der maximale Zuschussbetrag auf den verbleibenden Geschossflächenanteil, wenn mehr als 50 % der Geschossfläche eines Baufelds im geförderten Mietwohnungsbau nach L-Bank Förderung realisiert werden.  Da es bei der Ausarbeitung der mit der Bewerbung eingereichten Konzeptideen innerhalb der Reservierungsphase zu Abweichungen durch Planung und/oder inhaltlicher Art kommen kann, können die tatsächlich realisierten Geschossflächenanteile erst mit Einreichung des Bauantrags abschließend bestimmt und somit auch der kommunale Zuschussbetrag final ermittelt werden.

In Kapitel III., Ziffer 3.3 des Exposés wird der Mindestanteil an gefördertem Mietwohnungsbau, der in allen Konzepten als Mindestvoraussetzung erfüllt werden muss, dargestellt. Neben der klassisch geförderten Mietwohnung nach Landeswohnraumförderprogramm lässt das Vermarktungskonzept weitere Wohnangebote zu, mit denen der zwingende 50 %-Anteil an gefördertem Mietwohnraum erfüllt werden kann (vgl. Fallgruppen a)-e) auf Seite 18 im Exposé).  Im Fall der Fallgruppe b) können zur Erfüllung des Mindestanteils im geförderten Mietwohnungsbau beispielsweise alle Wohnungen im Gebäude (100 %) als mietpreisreduzierte Wohnungen (20 % unter Mietspiegelmiete) umgesetzt werden; alternativ wäre auch eine Mischkalkulation von z. B. 30 % nach L-Bank Förderung und die weiteren 70 % als mietpreisgebundene Wohnungen möglich. In dieser Fallkonstellation b) kann kein zusätzliches Mietangebot in der Bewerbung abgegeben werden (keine verbleibende freie Geschossfläche, vgl. Ausführungen unter Ziffer 62). 

Die Gestaltung der nicht nach L-Bank Förderung gebundenen Flächen obliegt den Bewerbenden. Gemeinschaftsflächen, die im Konzept in Zusammenhang mit mietpreisgedämpften Wohnungen angeboten werden, haben auf das Abrufen des kommunalen Zuschussbetrags keinen Einfluss (siehe Ausführungen unter Ziffer 62).

Nein, nach dem vom Gemeinderat beschlossenen Vermarktungskonzept ist die Bildung von Eigentumswohnungen grundsätzlich ausgeschlossen. Ausnahmen sind nur im Einzelfall und mit Zustimmung der Stadt möglich. Diesbezüglich wird auf die Antwort zu Frage 7 verwiesen.

Das Konzept ist grundsätzlich in Bezug auf die baurechtlichen Anforderungen dahingehend flexibel, als das der Abbruch von nichttragenden Bauteilen grundsätzlich verfahrensfrei ist. Wird durch die neue Anordnung/Raumaufteilung der Zuschnitt der Wohnung verändert, ist zu beachten, ob dadurch Mehranforderungen an die neue Nutzung im Vergleich zur bisherigen Nutzung entstehen, z. B. in Bezug auf den Brandschutz. Entstehen keine Mehranforderungen ist die Änderung verfahrensfrei. Abschließend kann dies erst mit der konkreten Antragsstellung beantwortet werden, da es auf den Einzelfall ankommt.

Ja, der baurechtliche Nachweis der Stellplätze erfolgt für die Wohnungen per Baulast. Dafür wird eine einmalige Zahlung in Höhe von 17.000 € je Wohnung fällig. Die tatsächliche Nutzung eines Stellplatzes erfolgt durch Anmietung (s. auch Exposé, Kapitel IV.).Hinweis: Beim Nachweis der „Nicht-Wohnen-Stellplätze“ (z. B. Gewerbe) wird von der gesetzlichen Möglichkeit der Ablöse Gebrauch gemacht.

 Allgemein liegt der Kalkulation eine Gesamtanzahl an Stellplätzen, die für das Quartier erforderlich sind, zugrunde. Darin enthalten sind Annahmen über Stellplätze für Wohnungen, „Nicht-Wohnen-Nutzungen“ wie z. B. Gewerbe und Besucher_innen sowie eine bereits definierte Mindestanzahl an Car-Sharing- und Motorradstellplätzen. Basis der Stellplatzkalkulation ist die Bruttogeschossfläche des gesamten Quartiers und nicht die des einzelnen Grundstücks. Bei den zugrunde liegenden Annahmen wurde zudem bereits mit einem Puffer kalkuliert. Daher kann derzeit davon ausgegangen werden, dass alle erforderlichen Stellplätze in der Quartiersgarage nachgewiesen werden können. Durch eine höhere Anzahl von baurechtlich notwendigen Stellplätzen wird es keine Reduktion der Stellplatzkosten (Baulast / Ablöse) geben.

Nein, der Stellplatzschlüssel von 0,3 Stellplätzen je Wohnung gilt auch für Kleinstwohnungen und Studierenden/Azubi-WG’s. Hinweis: Der Stellplatzschlüssel für Wohnungen in Kleineschholz liegt deutlich unter dem Stellplatzschlüssel aller anderen Neubaugebiete in Freiburg.

Das Betreibermodell für die Quartiersgarage wird derzeit entwickelt. Angedacht ist, dass es neben der Möglichkeit, einen Stellplatz dauerhaft anzumieten, auch die Möglichkeit des kurzen Parkens z. B. für Minuten / Stunden / Tage geben wird, wie dies in üblichen Parkgaragen und der dortigen Parkraumbewirtschaftung auch möglich ist. Dauerhaft gemietete Stellplätze sind nicht zugewiesen, so dass eine Mehrfachbelegung von Stellplätzen möglich ist. Diese Möglichkeit des „kurzen Parkens“ steht dann für Besucher_innen zur Verfügung.

Angenommen es handelt sich um ein Gästezimmer, das die Hausbewohner_innen für ihre Gäste im Haus buchen können (keine gewerbliche Nutzung oder ganze Ferienwohnung o. ä.), so ist grundsätzlich keine Stellplatzablöse (Baulastzahlung / Ablöse) hierfür erforderlich. Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des konkreten Bauantrags erfolgen.

Der konkrete Sachverhalt wäre in Abstimmung mit dem betroffenen Nachbarprojekt, auf dessen Fläche eine gemeinsame Anlage (z. B. Feuerwehrzufahrt) umgesetzt werden soll, nach Vergabeentscheidung abzustimmen. Öffentlich-rechtlich wäre in diesem Fall eine Baulast erforderlich.

Der Hinweis ist richtig. Der BRI wird bei zwei unterschiedlichen Geschosstypen in Kombination mit der Angabe eines Treppenhauses tatsächlich nicht korrekt ausgewiesen. Für die Berechnung der CO2-Emissionen macht dies jedoch keinen Unterschied, denn der BRI ist im Graue-Energie-Rechner keine entscheidende Größe.

Im Falle, dass einzelne Grundstücke im Quartier Kleineschholz erst zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden, verlängert sich die Reservierungszeit entsprechend, so dass der Vertragsabschluss und damit die Kaufpreisfälligkeit zu späteren Zeitpunkten erfolgen. Ziel ist es, dass Gebäude nach Fertigstellung auch bezogen werden dürfen.

Die Fertigstellung der Quartiersgarage ist derzeit für ca. Anfang des Jahres 2028 geplant (vgl. Exposé Ziffer IV).

Diese Zahlungen sind aufgrund des baurechtlichen Nachweises der Stellplätze erforderlich und sind daher im Baugenehmigungsverfahren zu leisten. Die tatsächliche Nutzung erfolgt gegen ein Mietentgelt (vgl. Frage 67). Für Bewohner_innen oder Gewerbetreibende, die bereits vor ca. Anfang 2028 ihre Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten bezogen haben und einen Kfz-Stellplatz benötigen, gibt es einen bewirtschafteten Interimsparkplatz (vgl. Kennzeichnung in Anlage 11e des Exposés), der nach Erstellung der Quartiershochgarage zurückgebaut wird.

In der jeweiligen Bewerbung sind die jeweils verbindlichen Bewerbungsbestandteile zu definieren. Unter „verbindlichen und für die Vergabe relevanten Punkte“ sind jene Aspekte zu verstehen, die in der Gesamtbewertung eines Konzepts dazu geführt haben, dass die Grundstücksvergabe an das ausgewählte Bauprojekt erfolgt ist. Diese Aspekte definieren das konkrete Bauvorhaben und werden in der Reservierungsvereinbarung mit dem oder der ausgewählten Bewerber_in festgehalten. Dazu gehören z. B. eine Nicht-Wohnen-Nutzung im EG, der Anteil an gefördertem bzw. mietpreisgedämpftem Mietwohnungsbau, die Bauweise besonders im Holzbau, eine spezifische Dachnutzung oder sonstige spezifische Nutzungen aus der Bewerbung. Abweichungen, die zu einer Änderung der Projektidentität führen, haben eine Aufhebung der Reservierungszusage zur Folge.

Die Bewerbungsgespräche finden jeweils werktags in der Zeit vom 18.07.2024 bis 25.07.2024 statt (vgl. Kapitel VIII. im Exposé). Die Gespräche werden, abhängig von der Bewerberlage, in einem voraussichtlichen Zeitfenster von ca. 9 Uhr bis ca. 18 Uhr stattfinden. Eine maximale Teilnehmendenzahl gibt es nicht.Einladungen zu den Bewerbungsgesprächen werden den Bauprojekten per E-Mail (an registrierten Account in der Vermarktungsplattform über den die Bewerbung eingereicht wurde) nach Sichtung der Erstbewerbungen zum Ende der KW 28 ausgesprochen. So haben die Bewerbenden mindestens knapp eine Woche Zeit, um sich auf die Gespräche und evtl. Rückfragen vorzubereiten. Ein Verschieben des zugeteilten Termins ist nicht möglich.

Büroräume, dazu zählt auch eine Co-Working-Fläche, dienen nicht dem Wohnen, sondern dem Arbeiten, weshalb es sich um eine gewerbliche Nutzung handelt. Beim Anteil des sozialen Mietwohnungsbaus ist lediglich die Wohnfläche relevant, vgl. Antwort zu Frage Nr. 1. Hinsichtlich des Stellplatzbedarfs ist für eine Büronutzung der Stellplatznachweis grundsätzlich zu erbringen (im Baugenehmigungsverfahren). Es kann nachgewiesen werden, dass durch die konkrete Nutzung kein Mehrbedarf an Stellplätzen entsteht (z. B. da alle Plätze nur Bewohner_innen des Quartiers vergeben werden), weshalb die Nutzung keinen weiteren Stellplatzbedarf auslösen würde (vgl. Regelung im Exposé Ziffer IV. zu Quartiersräumen). Bedarf es jedoch weiterer Stellplätze (z. B. aufgrund von Kundenverkehr, Nutzer_innen von außerhalb des Quartiers), so sind diese im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen (Zahlung der Ablöse). Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des Bauantrags erfolgen.

Nein, für das Abrufen der kommunalen Förderung (mietpreisgebundener Zuschuss und Förderung von Stellplatzablösen von projektbezogenem Gewerbe und sozialen Einrichtungen) gelten ausschließlich die in der Ausschreibung dargestellten Kriterien (vgl. Kapitel III., Ziffer 3.4 im Exposé).

Mit der Bewerbung ist eine inhaltliche Beschreibung des geplanten Konzepts vorzulegen, u. a. mit Angaben zu Wohnungstypologien sowie Anzahl und Größe der Wohnungen. Darüber hinaus können Ideen für eine architektonische und gestalterische Qualität der Gebäude, wie z. B. Ideen zur Konstruktion und Bauweise, zu Grundrissgestaltungen oder sonstiger Gestaltung in beschreibender Weise in der Bewerbung dargestellt werden.

Das städtebauliche Konzept für das Quartier Kleineschholz sieht eine das Quartier querende Quartiersstraße mit einem verträglichen Verkehrsaufkommen vor. Da zum Zeitpunkt der Bebauungsplanerstellung die (noch nicht beschlossene) Neuerrichtung des Landratsamts auf dem Areal des Ratshauses im Stühlinger noch kein Thema war, konnte dies auch nicht bei der Erstellung des Verkehrsgutachtens berücksichtigt werden. Falls die Grundrissausrichtung einer Wohnung nicht möglich ist, können gemäß Ziffer 18.2.2. der Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan Ersatzmaßnahmen getroffen werden.

Die vorgegebenen Abmessungen und auch die Neigung der Fahrradrampen entsprechen Vorgaben, die den Fahrradverkehr begünstigen. Daher können die Abmessungen nicht mit einem unzureichenden Bestand verglichen werden.Der Bebauungsplan ermöglicht eine Überschreitung der zulässigen Grund- undGeschossfläche um das Maß des Rampenanteils, der innerhalb des Baufenster liegt (vgl. Hinweis zu 2.2.1, 2.2.3 und 2.3.3 der Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan). Dieses ermöglicht eine Platzierung der Rampen rechtwinklig zur Gebäudelängsachse mit Integration in den Baukörper ohne Wohnflächenverluste. So lässt es sich vermeiden, dass durch Fahrradrampen entlang von Gebäuden große Bereiche nicht anderweitig nutzbar sind.

Der o. g. Vorschlag von Fluchtbalkonen ist grundsätzlich ein guter Lösungsansatz, der im konkreten Fall anhand der Einzelplanung geprüft werden muss. Eine Befreiung ist grundsätzlich in diesem Fall denkbar.

Für das Quartier Kleineschholz wird eine ausreichende Löschwasserversorgung für „Löschwasseranlagen trocken“ sichergestellt. Zur Verfügung steht eine Löschwassermenge (Grundschutz) von 96 m³/h für 2 Stunden (unter Zugrundelegung der technischen Regeln des DVGW-Arbeitsblattes W 405). Auf eine Bevorratung von Löschwasser kann daher verzichtet werden.

Die notwendige Fahrradparkierung und den Wohnungen zugeordnete Abstellräume (Forderung der LBO) haben durch die Geschossigkeit des dichten Quartiers einen Umfang, der vermutlich einem gesamten Geschoss entsprechen wird. Damit bedeutet der Verzicht auf ein Untergeschoss die Schaffung von deutlich geringerer Wohnfläche bei gleichbleibenden Grundstückskosten, so dass höhere Mieten entstehen müssten. Ziel der Quartiersentwicklung ist die Schaffung von möglichst viel Wohnraum. Daher sollten alle festgesetzten Flächen bestmöglich ausgenutzt und auf Fahrradgaragen im Erdgeschoss verzichtet werden. Der ökologische Gesichtspunkt ist ein Aspekt, bei der Bewertung der Konzeptideen werden eine Vielzahl von Aspekten berücksichtigt (vgl. Leitbild, Anlage 6 zum Exposé).

Die Kosten der Stellplätze (Baulast / Ablöse) sind nicht förderfähig. Baulast- bzw. Ablösezahlungen sind nicht den Kostengruppen nach DIN 276 zuzuordnen. Sie sind als sonstige Kosten in der Projektkalkulation zu berücksichtigen.

Die Antwort von Frage Ziffer 57 wird ergänzt:Nach den Ausschreibungsunterlagen ist die inhaltliche Konzeptbeschreibung u. a. mit einem Finanzierungskonzept für das geplante Bauvorhaben zu ergänzen, um die wirtschaftliche Tragfähigkeit und damit die Realisierbarkeit und Leistungsfähigkeit eines Projekts bewerten zu können. Für das „Finanzierungskonzept“ ist ein voraussichtlicher Kostenrahmen als Grundlage einer ersten Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegung zum Bauvorhaben darzustellen. Der Bezug auf eine Grobkostenschätzung nach DIN 276 meint die Gliederung der einzelnen Kostenansätze nach Kostengruppen (KG 100-700) ergänzt um Angaben zu voraussichtlichen Anteilen an Eigen- und Fremdmitteln sowie Finanzierungskosten (KG 800). Die in der Bewerbung zu nennenden Kostenansätze basieren im Wesentlichen auf Flächen- oder Kubaturansätzen resultierend aus der vorgelegten Konzeptidee sowie Kostenkennwerten, z. B. abgeleitet über BKI. Eine Untergliederung der Kostengruppen in Untergruppen ist zum Zeitpunkt der Bewerbung noch nicht erforderlich.Es ist keine detaillierte Planungsleistung notwendig, um die Anforderungen an das geforderte Finanzierungskonzept (Kostenrahmen) zu erfüllen. Eine beratende Begleitung ist durchaus sinnvoll.

Prinzipiell ist die Wahl der Rechtsform unabhängig von der Vorgabe der Gemeinwohlorientierung im Vermarktungskonzept Kleineschholz und daher frei wählbar. Es ist wichtig, sich frühzeitig mit der Wahl der Gesellschaftsform zu beschäftigen. Es wird empfohlen, ausreichend Zeit für die Gründungsphase einzuplanen. Während sich z. B eine Gesellschaft noch in Gründung befindet, gibt es erhöhte Haftungsbestimmungen als nach der Gründung. Daher ist die rechtzeitige Gründung sehr wichtig. Hier ein Verweis auf eine gut ausgearbeitete Broschüre der Stiftung Trias, die die Unterschiede bzgl. Rechtsformen von Wohnprojekten veröffentlicht hat. In ihr werden die verschiedenen Möglichkeiten miteinander verglichen. Vertiefend gibt es zu jeder der vorgestellten Rechtsformen eine separate Broschüre, siehe Publikationen der Stiftung Trias. Alternativ finden Sie weitere Hinweise zu Gesellschaftsformen z. B. auf den Webseiten der IHK. Zu Detailfragen sollte unbedingt ein Steuerberater mit einbezogen werden. Prinzipiell ist auch der Eigenkapitalbedarf unabhängig von der Rechtsform des Projekts. Feinheiten, wie die Ausformulierung des Gesellschaftsvertrags und auf welchem Weg Eigenkapital in die Gesellschaft kommt, können jedoch eine wichtige Rolle spielen. Grundsätzlich empfiehlt es sich daher diese ggf. im Vorfeld mit einem Steuerberater sowie der Bank abzustimmen.

Es liegen Bodengutachten für die Erschließungsarbeiten im Quartier vor:
Baugrunderkundung und Beurteilung von Niederschlagswasserversickerung, Weiß Ingenieure, August 2019 (2,481 MB)Geotechnische Vorerkundung Lärmschutzwand, Baugrundbewertung und Begutachtung mit Gründungsberatung, Neumann + Schweizer, Juni 2021 (15,734 MB)Ergänzende Bodenuntersuchung, Geosens, März/April 2022 (4,057 MB) Hinweis: Für jedes individuelle Bauvorhaben sind zusätzlich Gründungsgutachten und -beratung notwendig. Eine Kooperation mit benachbarten Projekten würde Synergieeffekte bedeuten und somit ggf. zu Kostenersparnis führen.

Die Anleiterbarkeit ist grundsätzlich von der öffentlichen Verkehrsfläche (Westen) sowie bei Einhaltung von Radien und Breiten von Feuerwehrflächen und entsprechender Vereinbarungen (Baulasten) mit den Projekten MU 12 und MU 14 von Norden und Süden möglich. Eine abschließende Einzelfallprüfung kann erst anhand der konkreten Planung erfolgen.

Grundsätzlich besteht diese Möglichkeit, die Quartierswege als Feuerwehrzufahrt oder -aufstellfläche zu nutzen. Eine abschließende Einzelfallprüfung kann erst anhand der konkreten Planung erfolgen. Der Parkweg Ost 1 (zwischen MU 13 und MU 14) kann nicht durch ein Feuerwehrfahrzeug erreicht werden, da das festgesetzte Tiefbeet und die Unterflurcontainer nicht überfahren werden dürfen.

Hier bestünde nur die Möglichkeit der Anleiterbarkeit von Norden über den Parkweg Ost 2 bei Einhaltung von Radien und Breiten von Feuerwehrflächen und Vereinbarung einer entsprechenden Baulast mit dem Projekt MU 14. Eine abschließende Einzelfallprüfung kann erst anhand der konkreten Planung erfolgen.

Nein, das ist nicht möglich, insbesondere aufgrund der bestehenden Parkplätze der Agentur für Arbeit sowie der zum Erhalt festgesetzten Baumreihe entlang der Grundstücksgrenze zur Agentur für Arbeit. Da es sich bei dem Parkplatz der Agentur für Arbeit um keine öffentliche Verkehrsfläche handelt, wäre zudem eine Baulast erforderlich.

Die Höhe des Subventionswerts wird in der „Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen zum Förderprogramm Wohnungsbau Baden-Württemberg 2022" (VwV-Wohnungsbau BW 2022) geregelt. Darin können zudem ausführlichere Informationen rund um das Thema „soziale Mietwohnraumförderung“ entnommen werden. Regelfall / Basisförderung:Der Subventionswert beträgt 40 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten als Basisförderung, bezogen auf eine Regelabsenkung der Miete um 33 Prozent gegenüber der OVM und eine Regelbindungsdauer von 30 Jahren. Die berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten setzen sich aus den berücksichtigungsfähigen Baukosten (maximal in Höhe des Festbetrags i.H.v. 4.900 Euro/m² Wohnfläche zum Stand 06.06.2024), den berücksichtigungsfähigen Grundstückskosten und etwaigen Zusatzförderungen (z. B. barrierefreier Neubau nach DIN) zusammen. Die aktuelle Höhe der berücksichtigungsfähigen Baukosten und die etwaigen Zusatzförderungen sind auf der Homepage der L-Bank unter „Mietwohnungsfinanzierung BW – Neubau – MW10-/MW15-/MW25-/MW30-Darlehen“ zu finden. Die förderfähigen Gesamtkosten entsprechen 80 % der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten, da 20 % als Eigenkapital vorausgesetzt werden.

Abweichungen vom Regelfall: Im Fall, dass von der Regelabsenkung oder Regelbindungsdauer oder von beidem gleichzeitig abgewichen wird, so verändert sich der Subventionswert. Der Subventionswert erhöht sich abhängig von der festgelegten Mietabsenkung im Umfang von mehr als 33 Prozent bis maximal 40 Prozent (Beispiel 2) sowie bei einer gewählten Bindungsdauer von 40 Jahren (Beispiel 3) oder wenn sich sowohl die Mietabsenkung als auch die Bindungsdauer erhöhen (Beispiel 4). Um dies zu veranschaulichen, wurden Berechnungsbeispiele (98,8 KB) erarbeitet. Hinweis: Nachfragen hierzu richten Sie gerne an das Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen, Abteilung Wohnen, Herr Windisch, fabian.windisch@stadt.freiburg.de. 

Für den Bezug einer Wohnung ist ein gültiger Wohnberechtigungsschein erforderlich. Wenn sich danach die Anzahl der Haushaltsmitglieder oder das Einkommen ändert, ist dies unerheblich. Hinweis: Die wichtigsten Fragen zum Wohnberechtigungsschein werden in der Broschüre (https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/service/publikation/did/der-wohnberechtigungschein) des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen erläutert.

Eine Wohnung kann während der Bindungszeit nicht verändert werden. Die Zusage über die Landeswohnraumförderung ist immer bindend für die einzelne Wohnung. Schaltzimmer bzw. Clusterwohnungen sind derzeit in der Förderung der L-Bank nicht vorgedacht (vgl. Frage Nr. 27 und Frage Nr. 51).

Zur Klarstellung: In die Wohnungssucherdatei der Stadt Freiburg kann aufgenommen werden, wer eine Wohnungsnot und dabei gleichzeitig Anspruch auf einen WBS hat. Die Warteliste von der Freiburger Stadtbau (FSB) und die Wohnungssucherdatei der Stadt Freiburg sind zwei voneinander getrennt geführte Listen.
Sollten die Projekte kommunale Benennungsrechte oder Besetzungsrechte an geförderten Wohneinheiten einräumen, wird die Wohnraumförderstelle im Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen passende Wohnungssuchende aus der Wohnungssucherdatei der Stadt Freiburg benennen. Sollten keine solchen Rechte bestellt werden, steht dem Vermieter die Auswahl der Haushalte – vorbehaltlich der Einhaltung der Anforderungen an die Anmietung von Sozialmietwohnraum i.S.d. § 15 LWoFG – frei.

Nach dem vom Gemeinderat beschlossenen Vermarktungskonzept sind mindestens 50 % der neu entstehenden Geschossfläche für Wohnen im geförderten Mietwohnungsbau zu errichten. Werden neben Wohnungen auch Gemeinschaftsflächen im Haus errichtet, so kommt es hinsichtlich der Bestimmung dieser 50 %-Quote auf die Ausgestaltung und Nutzung der Gemeinschaftsfläche an. Diese sind im Rahmen des mit der Bewerbung vorzulegenden Wohn- und Nutzungskonzepts darzulegen. Sofern im oben genannten Beispiel die Gemeinschaftsfläche im Sinne eines Gemeinschafts-/Sozialraums o. ä. allen Hausbewohner_innen in gleicher Weise zur Nutzung zur Verfügung steht, kann die 50 %-Quote als erfüllt betrachtet werden. In jedem Fall muss eine Einzelprüfung nach Vorlage der Bewerbung und Darstellung des geplanten Wohn- und Nutzungskonzepts vorgenommen werden. Gegebenenfalls werden Nutzungskonzepte für Gemeinschaftsflächen als Verpflichtungen in die Grundstücksverträge aufgenommen.

Die Stadt Freiburg befürwortet grundsätzlich den Einsatz von nachwachsenden Rohstoffen als Bau- und Dämmstoffe. In Gebäudeklasse 4 ist der Einsatz von Stroh in Kombination mit Holz in ganz Baden-Württemberg möglich. Auf Grundlage der baurechtlich eingeführten Holzbaurichtlinie (in Verbindung mit Anlage A 2.2 der Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmung BW) ist der Einsatz von brennbaren Dämmstoffen, wie z. B. Stroh, möglich, wenn die Größe der Nutzungseinheiten grundsätzlich 100 m² nicht überschreitet. Die o.g. Vorschriften finden Sie hier (insb. Anlage 1 und Anlage 5): https://www.landesrecht-bw.de/bsbw/document/VVBW-VVBW000038144 Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des Bauantrags mit genauen Angaben zu den Wandaufbauten und dem Brandschutzkonzept erfolgen.

In Freiburg ist es bei Quartiersentwicklungen möglich, dass die LBO-Spielplatzflächen einzelner Baugrundstücke zusammengefasst werden, damit geeignete und qualitativ hochwertige Spielflächen entstehen. Städtebaulich wünschenswert ist, dass diese Spielflächen in den gemeinschaftlichen Flächen projektübergreifend entstehen und in die Freiraumplanung sinnvoll integriert werden. Dann ist nicht auf jedem Grundstück eine Spielfläche erforderlich. Zumal auf manchen Baufeldern im Quartier, z. B. bei MU 8, die Errichtung von Kinderspielplätzen nur eingeschränkt möglich sein wird aufgrund von Flächenkonkurrenz (z. B. mit Versickerungsflächen). Die Einzelheiten hierzu werden in den Statusgesprächen geklärt und im Baugenehmigungsverfahren abschließend geregelt.

Ja, es gibt grundsätzlich die gesetzliche Möglichkeit die Kinderspielplatzpflicht durch Zahlung eines Geldbetrags abzulösen (vgl. § 9 Abs. 3 LBO). Der Ablösebetrag ist dann für einen öffentlichen Spielplatz zu verwenden. Bei dem genannten Auszug aus § 9 LBO zur Gemeinschaftsanlage handelt es sich um eine Regelung, die so bis 2019 in der LBO stand. Diese Regelung ist mit der LBO-Änderung jedoch entfallen und nun nur noch über den o. g. Ablösebetrag möglich. Eine abschließende Einzelfallbeurteilung kann erst mit Vorlage des konkreten Bauantrags erfolgen.