Pressemitteilung vom 4. Dezember 2024

Qualifizierter Mietspiegel 2025/2026: Die Datenerhebung ist abgeschlossen, der Gemeinderat stimmt nächste Woche ab

Die Datenerhebung und Auswertung für den neuen qualifizierten Mietspiegel 2025/2026 für Freiburg ist abgeschlossen. Alle vier Jahre muss der Mietspiegel neu erhoben werden, anhand einer repräsentativen Umfrage wird dann die durchschnittliche Nettokaltmiete ermittelt.

Insgesamt wurden für die Neuerstellung 3.087 Mietverhältnisse untersucht. 1.339 Datensätze stammen von Mieterhaushalten und 1.748 aus der Befragung von Vermieterinnen und Vermietern. Das ist eine aussagekräftige Datenbasis, die deutlich über den gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgeht.

Die neu ermittelte durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen – unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen – liegt nach der Neuerhebung für den Mietspiegel 2025/2026 bei 10,81 Euro pro Quadratmeter. Bei der Erhebung 2020 für den Mietspiegel 2021/2022 lag sie bei 9,79 Euro pro Quadratmeter, bei der Fortschreibung des Zahlenwerks von 2023/24 bei 10,01 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg in vier Jahren von insgesamt 10,4 Prozent oder einer durchschnittlichen Steigerung von rund 2,5 Prozent pro Jahr seit der Erhebung im Jahr 2020. Im Vergleich zum Zeitraum zwischen den Neuerhebungen 2016 und 2020 sind die Mieten in den letzten vier Jahren weniger stark gestiegen, damals waren es durchschnittlich 4,7 Prozent pro Jahr.

Der Mietspiegel 2025/2026 wurde nach aktuellen, anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Diese Aufgabe hat ein externes Institut, das EMA-Institut für empirische Marktanalysen in Regensburg, übernommen. Eine paritätisch besetzte Arbeitsgruppe, in der stimmberechtigte Interessenvertreter und -vertreterinnen der Mieter- und Vermieterverbände sitzen, hat den Prozess begleitet. Justiz und Verwaltung haben beratend an den Sitzungen teilgenommen, ein anerkannter Mietrechtsexperte, Rechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe, moderierte die Arbeitsgruppe.

Mit den genannten Beträgen wird zunächst nur eine statistische und generalisierende Aussage über die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen getroffen – unabhängig von Wohnfläche, Baujahr und sonstigen Wohnwertmerkmalen. Die Zahl gibt keine Auskunft über die zulässige Miete in der konkreten Wohnung oder über die zulässige Mieterhöhung im Einzelfall. Die konkrete Miete für eine Wohnung hängt maßgeblich von den individuellen Wohnwertmerkmalen wie Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnung ab und kann damit auch geringer ausfallen. Im Freiburger Mietspiegel 2025/2026 werden 28 relevante Wohnwertmerkmale ausgewiesen. Im Vergleich zum vorigen Mietspiegel gibt es dabei einige Neuerungen: Die Basismiete je Wohnfläche wird in unmittelbarem Zusammenhang zur jeweiligen Baualtersklassen ausgewiesen, was eine noch einmal verbesserte Differenzierung ermöglicht. Und die Wohnlageklassen werden erstmals auf Basis von Geodaten adressgenau abgeleitet.

Die Arbeitsgruppe schlägt dem Gemeinderat die Anerkennung des erarbeiteten Mietspiegels durch Beschlussfassung vor. Die Entscheidung ist für den 10. Dezember vorgesehen. Maßgeblich für die Empfehlung der Arbeitsgruppe ist die Funktion des Mietspiegels: Mit seiner Hilfe wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Der Mietspiegel ist ein transparentes Instrument, um die Fragen zu klären, wie hoch eine Mieterhöhung ausfallen darf und wie viel Miete für eine Wohnung verlangt werden kann.

„Der Freiburger Mietspiegel bietet in der vorliegenden Ausgestaltung die bestmögliche Transparenz und Rechtssicherheit. Zudem ist er ein wichtiger Indikator für die Entwicklung und politische Ausrichtung des Wohnungsmarktes in Freiburg und bestärkt die großen Bemühungen der Stadtverwaltung für den sozialen Mietwohnungsbau“, so Bürgermeister Martin Haag.

Ohne einen Mietspiegel müsste der Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Gutachten oder Vergleichswohnungen geführt werden.